Ohne konkret genannten Anspruch Vollstreckung nur mit Gericht

Zwangsvollstreckungsrecht: Wenn im Kaufvertrag der vollstreckbare Anspruch nicht konkret formuliert wird, ist die direkte Vollstreckung der Kaufpreiszahlung ausgeschlossen. BGH, Urteil vom 19. Dezember 2014, Az. V ZR 82/13

DER FALL

Bei einem Grundstückskauf zu einem fest angegebenen Kaufpreis schlossen Verkäufer und Käufer in ein und derselben notariellen Urkunde einen Pachtvertrag ab. Darin wurde ein festgelegter monatlicher Pachtzins vereinbart. Der Käufer unterwarf sich „wegen der in dieser Urkunde eingegangenen Zahlungsverpflichtungen, die eine bestimmte Geldsumme zum Gegenstand haben“, der sofortigen Vollstreckung. Als die Parteien stritten, ob noch ein Kaufpreis offen stehe, vollstreckte der Verkäufer direkt aus der Urkunde, ohne vorab ein Gericht anzurufen. Der Käufer wehrte sich gegen diese Vollstreckung.

DIE FOLGEN

Der BGH hob die Vollstreckung auf. Er verpflichtete den Verkäufer, die vollstreckbare Ausfertigung der Urkunde an den Käufer herauszugeben. Denn nach Ansicht des BGH war in der notariellen Urkunde der vollstreckbare Anspruch nicht konkret genug bezeichnet. Damit stellte der BGH erstmals fest, dass ein Verstoß gegen die Konkretisierungserfordernis die komplette Vollstreckungsklausel unwirksam macht. Damit wird eine Vollstreckung aus der notariellen Urkunde erst möglich, wenn zuvor ein Gericht angerufen wurde.

WAS IST ZU TUN?

Die Folge kann für den Verkäufer schwerwiegend sein. Sein Risiko beschränkt sich nicht allein darauf, dass er einen einzelnen im Kaufvertrag genannten Zahlungsbetrag nicht sofort vollstrecken kann, sondern er kann insgesamt erst nach einem möglicherweise langwierigen Rechtsstreit vollstrecken. Die Verkäufer sollten deshalb zum einen darauf achten, dass in der Vollstreckungsunterwerfung konkret festgelegt wird, welche Ansprüche sofort vollstreckbar sind. Zum anderen sollte er darauf achten, dass diese Ansprüche auch in der Höhe klar bestimmt sind. Deshalb sollten komplexe Kaufpreisberechnungsformeln vermieden werden. Insbesondere dann, wenn nicht alle Einzelheiten direkt aus der Urkunde ersichtlich sind. Auch bei Zinsen kann es schnell zu Fehlern bei der Berechnung kommen, zum Beispiel, dass der Anfang des Zinslaufs nicht genau festgelegt wird. Alternativ kann bei komplexen Transaktionen in der notariellen Urkunde zum Schutz des Verkäufers ein konkret vollstreckbarer, abstrakter Betrag festgelegt werden, der nicht von weiteren Berechnungen abhängt. Selbst wenn dieser dann möglicherweise nicht komplett für die Befriedigung des Kaufpreisanspruchs ausreicht, ermöglicht dies dem Verkäufer regelmäßig eine schnelle Durchsetzung des Großteils seiner Ansprüche.

(Quelle: Immobilien Zeitung 16.7.2015, Ausgabe 28/2015)