Ohne Notar keine Änderungen am Grundstückskaufvertrag

12. April 2018

Änderungen eines Grundstücksübertragungsvertrags müssen auch dann notariell beurkundet werden, wenn die Änderungsvereinbarung nach der Auflassung, aber noch vor Eigentumsumschreibung geschlossen wird. (OLG Stuttgart, Urteil vom 26. September 2017, Az. 10 U 140/16)

DER FALL
Der Kläger verkaufte mit notariellem Bauträgerkaufvertrag drei Eigentumswohnungen an den Beklagten. Die Parteien erklärten im Bauträgerkaufvertrag die Auflassung und wiesen den Notar an, die beglaubigte Ausfertigung der Urkunde erst zu erteilen, wenn ihm die Kaufpreiszahlung nachgewiesen wurde. In der Folge vereinbarten die Parteien eine Reduzierung des Kaufpreises, beurkundeten diese Änderung aber nicht notariell. Der Beklagte zahlte anschließend den reduzierten Kaufpreis. Der Kläger forderte aber, dass ihm der gesamte ausstehende Betrag gezahlt wird. Er begründete das damit, dass die Kaufpreisreduzierung nicht wirksam vereinbart wurde.

DIE FOLGEN
In erster Instanz unterlag der Kläger, das Oberlandesgericht Stuttgart gab ihm aber Recht. Das Gericht entschied, dass auch Änderungen und Ergänzungen eines Grundstücksgeschäfts der notariellen Form bedürfen. Das gilt dann, wenn die Auflassung bereits erklärt wurde, der Notar jedoch die beglaubigte Ausfertigung erst erteilen soll, wenn ihm die Zahlung des Kaufpreises nachgewiesen worden ist. Begründet wurde dies mit dem Schutzzweck der notariellen Beurkundung, die auch bei Änderungen des Grundstücksgeschäfts gegeben sei. Mit diesem Urteil weicht das Gericht von der Rechtsprechung des BGH ab. Daher ist gegen diese Entscheidung Revision eingelegt worden.

WAS IST ZU TUN?
Die notarielle Beurkundung und die daraus resultierende Urkunde hat zum einen Beweisfunktion. Zum anderen schützt sie die Parteien vor übereilten Entscheidungen, die in rechtlicher und wirtschaftlicher Hinsicht weitreichend sein können. Die Entscheidung der Stuttgarter Richter steht im Widerspruch zur höchstrichterlichen Rechtsprechung. Laut BGH können Änderungen formfrei erfolgen, die nach der Auflassung, aber vor der Eigentumsumschreibung vereinbart werden. Es bleibt deshalb abzuwarten, wie der BGH sich in diesem Verfahren positionieren wird. Bis dahin sind Käufer und Verkäufer gut beraten, wenn sie zunächst prüfen, ob eine vorgesehene Änderung oder Ergänzung des Grundstücksgeschäfts formfrei erfolgen kann. Dies ist beispielsweise bei unwesentlichen Änderungen der Fall, mit denen unerwartete Abwicklungsschwierigkeiten des Grundstücksgeschäfts behoben werden. Sofern Bedenken zum Beurkundungserfordernis bestehen, sollte der Notar aufgesucht werden. Andernfalls besteht das Risiko, dass eine Änderung des Grundstücksgeschäfts nichtig ist, weil die notarielle Form nicht eingehalten wurde.

(Quelle: Immobilien Zeitung 5.4.2018, Ausgabe 14/2018)