Ohne Vorbehalt keine nachträgliche Mietminderung

10. Dezember 2018

Zahlt ein Mieter seine Miete ganz oder teilweise ohne ausdrücklichen Vorbehalt, obwohl ein Mangel bekannt ist, kann er die Miete nicht nachträglich mindern. (KG Berlin, Urteil vom 27. August 2018, Az. 8 U 193/16)

DER FALL
Die Parteien in diesem Rechtsstreit sind über einen Gewerberaummietvertrag miteinander verbunden. Der Vermieter hat das Gebäude für mehrere Monate einrüsten lassen, um Fassadenarbeiten durchzuführen. Der Mieter zieht daraufhin 10% von der laufenden Mietzahlung für sein Ladenlokal als Minderung ab, die restlichen 90% zahlt er aber vorbehaltlos. Nachdem die Baumaßnahme beendet ist, ist er der Auffassung, die Minderungsquote sei höher gewesen. Er will, dass ihm der Vermieter weitere 10% der Mietzahlungen zurückerstattet.

DIE FOLGEN
Dumm gelaufen! Das Gericht teilt zwar die Auffassung des Mieters, dass eine Minderung von 20% gerechtfertigt ist. Es weist die Klage trotzdem ab. Da der Mieter die restlichen 90% vorbehaltlos bezahlt hat, ist eine Rückforderung ausgeschlossen. Dies ergibt sich aus § 814 BGB, so das KG. Obwohl die Minderung kraft Gesetzes eintritt, scheint sie immer wieder mit Fußangeln für Mieter versehen zu sein. Weitgehend unbekannt ist beispielsweise, dass ein Mieter sich u.a. die Minderung vorbehalten muss, wenn bei der Übergabe der Mietsache Mängel erkannt wurden – andernfalls ist die Minderung ausgeschlossen (§ 536b BGB). Der Verpflichtung, Mängel unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen, wird häufig nicht genügt. Dies führt im Regelfall dazu, dass bis zur verspätet erfolgten Anzeige nicht gemindert werden kann. Darüber hinaus können sogar erhebliche Schadenersatzansprüche des Vermieters entstehen, etwa wenn seine Ansprüche gegen Dritte, z.B. Bauhandwerker, im Verspätungszeitraum verjährt sind.

WAS IST ZU TUN?
Da die Höhe der Minderung faktisch erst mit Abschluss eines entsprechenden Rechtsstreits feststeht, muss eine Mängelanzeige mit dem Hinweis versehen werden, dass die Miete aufgrund des Mangels gemindert ist und alle Zahlungen bis zur Beseitigung des Mangels nur unter dem Vorbehalt der Rückforderung erfolgen. Der Mangel sollte schriftlich angezeigt werden, und man sollte eine Zustellungsart wählen, bei der sich im Streitfall nachweisen lässt, dass das Schreiben zugegangen ist. Häufig wird übersehen, dass sich die Minderung zudem auf die Betriebskosten bezieht, die auf den Zeitraum entfallen, in dem der Mangel besteht. Sie wirkt sich also auch in der Betriebskostenabrechnung zugunsten des Mieters aus. Mitunter ist zu beobachten, dass vermeintliche Mängel vorgeschützt werden, um sich auf eine tatsächlich nicht gegebene Minderung zu berufen. Vermieter sollten deshalb vertraglich ausschließen, dass bei streitigen Mängel die Minderung von der laufenden Miete abgezogen werden kann. Dies dürfte bei entsprechender Formulierung auch formularvertraglich möglich sein.

(Quelle: Immobilien Zeitung 29.11.2018, Ausgabe 48/2018)