Pläne für Baumaßnahmen gehören zum Mietvertrag

23. Juni 2022

Nimmt ein Mietvertrag wegen Umbaumaßnahmen, die der Vermieter durchführt, auf einen Bauantrag Bezug, müssen ihm alle Planzeichnungen und Baubeschreibungen beigefügt werden.
(OLG Brandenburg, Urteil vom 25. Januar 2022,Az. 3 U 25/21)

Der Fall
Die Parteien schließen einen langfristigen Mietvertrag über Räumlichkeiten in einem Schloss zur Unterbringung von Asylsuchenden. Hierfür muss die Mietsache noch vom Vermieter umfangreich aus- bzw. umgebaut und eine Baugenehmigung eingeholt werden. Hinsichtlich des Umfangs der Baumaßnahmen verweist der Mietvertrag auf einen als Anlage beigefügten vierseitigen Bauantrag, der zwei Ansichten der Fassade und zwei Grundrisszeichnungen enthält. Die Pläne zum Bauantrag sowie eine Baubeschreibung werden nicht beigefügt. Noch vor der Übergabe entsteht Streit über die vertragsgerechte Fertigstellung der Mietsache. Dies nimmt der Mieter zum Anlass, den Mietvertrag ordentlich wegen eines Schriftformverstoßes zu kündigen. Ist die Kündigung wirksam?

Die Folgen
Ja! Der Mieter konnte das Mietverhältnis wegen eines Schriftformverstoßes wirksam kündigen (§§ 550, 578 Abs. 1, 2 BGB). Das Schriftformerfordernis ist nämlich nur dann gewahrt, wenn sich die für den Mietvertragsabschluss notwendigen wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere der Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer, aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergeben. Werden im Vertrag Vereinbarungen zu Um- und Ausbauarbeiten getroffen und dazu, wer diese vorzunehmen und wer die Kosten zu tragen hat, kommt auch solchen Abreden wesentliche Bedeutung zu. Das Schriftformerfordernis ist hier nicht gewahrt, da die vom Vermieter geschuldeten Baumaßnahmen im Mietvertrag nicht ausreichend bezeichnet sind und die Mietsache deswegen nicht hinreichend bestimmbar ist. Aus dem beigefügten Bauantrag lassen sich Art und Umfang nicht einmal ansatzweise entnehmen. Erforderlich wäre vielmehr eine Bezugnahme auf die übrigen Pläne und die dem Bauantrag zugehörige Baubeschreibung gewesen. Der Schriftformverstoß entfällt auch deshalb nicht, weil die Baumaßnahmen im unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Mietvertragsabschluss durchgeführt werden sollten. Denn auch dann steht nicht ohne weiteres fest, dass diese Abreden einen potenziellen Grundstückserwerber nicht betreffen.

Was ist zu tun?
Bei der Gestaltung von Gewerbemietverträgen ist immer sicherzustellen, dass die Mietsache einschließlich vermieteter Stellplätze und Kellerräume etc. ganz konkret dokumentiert wird, beispielsweise durch beizufügende Grundrisspläne oder ähnlichem. Dies gilt auch dann, wenn das Mietobjekt erst noch hergestellt werden muss. In einem solchen Fall sind die Baumaßnahmen über Pläne und eine Baubeschreibung zu konkretisieren. Nur so kann ein etwaiger Schriftformverstoß vermieden werden.

(Quelle: Immobilien Zeitung 17.6.2022, Ausgabe 24/2022)