Platzt der Übergabetermin, kann der Mieter zurücktreten

21. Juni 2021

Ein Mieter kann vom Mietvertrag zurücktreten, wenn der für die Errichtung der Mietsache vereinbarte späteste Übergabetermin offensichtlich nicht mehr eingehalten werden kann. (LG München I, Urteil vom 4. Mai 2021, Az. 28 O 14811/20)

DER FALL
Rechtsanwalt Dr. Lars Kölling von Rotthege Wassermann.Quelle: Rotthege Wassermann, Urheber: Matthias Olbrich
Ein Projektentwickler schließt mit einem Hotelbetreiber einen Mietvertrag über ein noch zu errichtendes Hotel. Der Mieter ist zum Rücktritt berechtigt, wenn das Hotel nicht bis zu einem spätesten Übergabetag – vereinbart ist der 30. September 2021 – fertiggestellt und ihm zur Übergabe angeboten wird. Im Fall des Rücktritts muss der Vermieter dem Mieter eine pauschale Pönale von 200.000 Euro für dessen Aufwendungen zur Umsetzung des Projekts zahlen. Nachdem im Februar 2021 aufgrund diverser Terminverschiebungen noch nicht mit dem Bau begonnen wurde, erklärt der Hotelbetreiber den Rücktritt vom Mietvertrag. Es sei ihm nicht zumutbar, bis zum 1. Oktober abzuwarten. Er fordert die Vertragsstrafe. Zu Recht?

DIE FOLGEN
Ja! Der Mieter kann vor Ablauf des spätesten Übergabetermins zurücktreten. Treten nämlich bei einem langfristigen Vertrag über die Errichtung eines Bauwerks Hindernisse auf, die im Verantwortungsbereich des Schuldners liegen und die es ernsthaft infrage stellen, ob der vereinbarte Bau überhaupt oder zumindest rechtzeitig ausführbar ist, kann der Gläubiger, wenn er ein berechtigtes Interesse an einer schnellen Klärung hat, dem Schuldner eine angemessene Frist setzen. Innerhalb dieser Frist muss der Schuldner nachweisen, dass die Hindernisse ausgeräumt sind. Mit der Frist kann der Gläubiger die Erklärung verbinden, dass er nach ihrem Ablauf die Annahme der Hauptleistung ablehnt. Nach § 323 Abs. 4 BGB kann der Gläubiger auch schon vor dem Eintritt der Fälligkeit der Leistung zurücktreten, wenn offensichtlich ist, dass die Voraussetzungen des Rücktritts eintreten werden. Die Bauzeit für das Hotel beträgt mindestens 18 Monate. Da im Februar noch nicht mit dem Bau begonnen war, kann es nicht mehr bis Oktober fertig sein. Daher konnte der Mieter auch ohne Nachfrist sein Rücktrittsrecht gut sieben Monate vor dem Übergabetermin wirksam ausüben. Ihm steht auch die Vertragsstrafe zu, da ihm nach allgemeiner Lebenserfahrung entsprechende Aufwendungen entstanden sind. Das Geld ist aber erst am 1. Oktober fällig. Denn der Vermieter durfte davon ausgehen, dass er die Vertragsstrafe nicht vorher zahlen muss.

WAS IST ZU TUN?
§ 323 Abs. 4 BGB gibt einem Gläubiger die Möglichkeit, sich von einem langfristigen Vertrag zu lösen, wenn sich aus den Umständen ergibt, dass der Schuldner die Leistung bis zum Ende der nach Fälligkeit zu bestimmenden Nachfrist nicht erbringen kann. Dies ist aber kein Freifahrtschein für einen Rücktritt. Vielmehr muss mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit feststehen, dass die Voraussetzungen des Rücktritts eintreten werden. Bloße Zweifel an der Leistungsfähigkeit reichen nicht aus.

(Quelle: Immobilien Zeitung 17.6.2021, Ausgabe 24/2021)