Preisgleitklausel darf nicht nur für Mieterhöhungen gelten

Eine Vertragsbestimmung, wonach sich die Miete automatisch ändert, wenn der Verbraucherpreisindex steigt, ist von Anfang an unwirksam, sofern es sich um eine vom Vermieter gestellte AGB handelt. (LG Wuppertal, Urteil vom 24. November 2016 Az. 7 O 139/15)

Der Fall
Die Klägerin vermietet Gewerberäume an die Beklagte. Nachdem die Beklagte aufgrund diverser Mängel nur einen geminderten Mietzins entrichtete, kündigt die Klägerin den Mietvertrag und klagt anschließend u.a. auf Zahlung rückständiger Mietzinsen. Dabei sollten auch Mieterhöhungen aufgrund einer zwischen den Parteien formularvertraglich vereinbarten Preisgleitklausel berücksichtigt werden.

Die Folgen
Preisgleitklauseln sind unzulässig, wenn sie eine Partei unangemessen benachteiligen. Die vorliegende Klausel bestimmt zwar eine Mietzinsanpassung im Falle einer positiven Indexveränderung, eine negative Veränderung bliebe aber unberücksichtigt. Dies benachteiligt den Mieter laut dem Preisklauselgesetz unangemessen (§ 2 III Nr. 1 PrKG). Unzulässige Preisgleitklauseln bleiben zwar wirksam, bis der Verstoß gegen das PrKG rechtskräftig festgestellt wurde (§ 8 PrKG). Da die streitgegenständliche Klausel vom Kläger aber im Vertragsformular gestellt wurde, mithin eine AGB darstellt, ist sie nach Ansicht des LG Wuppertal von Anfang an unwirksam (§ 307 I 1 BGB).

Was ist zu tun?
Die Zulässigkeit von Preisgleitklauseln bestimmt sich nach dem PrKG. Erforderlich ist zunächst eine Bindung des Gläubigers von mindestens zehn Jahren ab Mietbeginn, die auch über Verlängerungsoptionen des Schuldners erreicht werden kann. Daneben muss die Klausel hinreichend bestimmt sein: Zu welchem Zeitpunkt findet eine Mietanpassung mit welchem Bezugszeitpunkt für die Berechnung und welchem Index als Bezugspunkt statt? Schließlich ist sicherzustellen, dass die Klausel keine unangemessene Benachteiligung für eine der Parteien darstellt, was hier aber der Fall war. Hinsichtlich der Rechtsfolge stimmt das Gericht einer Literaturmeinung zu, wonach § 8 PrKG aufgrund des Wortlauts so auszulegen ist, dass er nur die Unwirksamkeit nach den Bestimmungen des PrKG betrifft. Andere Bestimmungen, die sich mit der Inhaltskontrolle der Klausel befassen (§ 307 BGB), sollten damit nicht außer Kraft gesetzt werden. Demnach könnte eine nach dem PrKG verbotene Klausel in Formularverträgen nicht wirksam vereinbart werden. Dass formularvertragliche, gegen §§ 1-7 PrKG verstoßende Preisgleitklauseln von Beginn an unwirksam sind, ist bislang aber nicht höchstrichterlich entschieden. Dies würde zur Folge haben, dass die gesetzlich in § 8 PrKG angeordnete Rechtsfolge praktisch ins Leere liefe.

(Quelle: Immobilien Zeitung 7.9.2017, Ausgabe 36/2017)