Prognose reicht, um Finanzierbarkeit der Sanierung zu prüfen

21. August 2018

Um zu beurteilen, ob eine Sanierungsmaßnahme finanziert werden kann, muss nicht zwingend schon zum Zeitpunkt, wenn die Sanierungssatzung beschlossen wird, eine Kosten- und Finanzierungsübersicht vorliegen. (BVerwG, Urteile vom 10. April 2018, Az. 4 CN 2.17, 4 CN 3.17, 4 CN 4.17 und 4 CN 5.17)

DER FALL
Im Jahr 2013 beschloss der Rat der Stadt Köln gemäß § 142 Abs. 1 und 3 BauGB die Satzung zur förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets „Entwicklungsbereich südliche Innenstadt-Erweiterung in Köln-Bayenthal, Raderberg, Zollstock und Sülz“. Die Satzung legt ein 100 ha großes Gebiet als Sanierungsgebiet fest; dort sollte unter anderem der innere Grüngürtel der Stadt bis an den Rhein fortgeführt werden. Würde das Projekt umgesetzt, hätte das den Abriss oder Rückbau vorhandener Bauten bedeutet. Betroffene Grundstückseigentümer setzten sich deshalb im Wege der Normenkontrolle gegen den Satzungsbeschluss zur Wehr.

DIE FOLGEN
Anders als das erstinstanzlich zuständige OVG Münster hält das BVerwG die Sanierungssatzung nicht schon deshalb für abwägungsfehlerhaft und damit unwirksam, weil zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses keine Kosten- und Finanzierungsübersicht vorgelegen hat, wie in § 149 Abs. 1 Satz 1 BauGB geregelt. Eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme sollte zügig durchgeführt werden, deshalb soll sich die Gemeinde dann, wenn sie die Satzung beschließt, Klarheit darüber verschaffen, ob sie die Maßnahmen in absehbarer Zeit finanzieren kann. Dass dabei schon eine Kosten- und Finanzierungsübersicht vorliegt, ist jedoch keine zwingende Voraussetzung, so das BVerwG. Überschlägige Ermittlungen reichen aus, um zu beurteilen, ob die Sanierung finanziell durchgeführt werden kann – sofern sie eine nachvollziehbare Prognose ermöglichen.

WAS IST ZU TUN?
Nach § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB müssen bei städtebaulichen Sanierungen öffentliche und private Belange ordnungsgemäß abgewogen werden. Maßgeblich ist dabei, dass sich der Satzungsgeber ausgehend vom jeweiligen Stand der Planung darüber vergewissert, ob die tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen vorliegen, um das Sanierungsziel zu erreichen. Das umfasst auch die Frage, ob die Maßnahme finanziell durchgeführt werden kann. Ausreichend sollen nach dem BVerwG fortan überschlägige Ermittlungen sein, sofern diese eine nachvollziehbare Prognose gewährleisten. Auf den ersten Blick bedeutet der Verzicht auf eine umfangreiche Kosten- und Finanzierungsübersicht bei Satzungsbeschluss sicherlich eine Planungserleichterung. Allerdings bleibt offen, welchen Anforderungen und welchem Umfang diese „überschlägigen Ermittlungen“ genügen müssen, um als ausreichende Grundlage einer nachvollziehbaren Prognose zu gelten. Bei vorausschauender Planung sollte deshalb auch in Zukunft frühzeitig eine Kosten- und Finanzierungsübersicht erarbeitet werden, die dem Stand der Sanierungsplanung entspricht, um Abwägungsfehler zu vermeiden.

(Quelle: Immobilien Zeitung 2.8.2018, Ausgabe 31/2018)