Provision für den Makler trotz Rücktritt vom Kaufvertrag

18. Januar 2016

Maklerrecht: Der Provisionsanspruch bleibt bestehen, auch wenn der Käufer vom vermittelten Vertrag aufgrund eines vertraglichen Rücktrittsrechts wegen des Scheiterns der Finanzierung zurücktritt. (LG Bremen, Urteil vom 16. September 2015, Az. 9 O 755/14)

DER FALL

Ein Makler vermittelte den Abschluss eines Immobilienkaufvertrags. Die Finanzierung des Kaufpreises war jedoch noch nicht gesichert. Daher wurde dem Käufer im Kaufvertrag ein Rücktrittsrecht für den Fall eingeräumt, dass die Finanzierung nicht bis zu einem bestimmten Datum steht. Die Finanzierung kam nicht zustande und der Käufer erklärte demgemäß Rücktritt vom Kaufvertrag. Der Makler verlangte dennoch die vereinbarte Maklerprovision. Der Käufer stellte sich auf den Standpunkt, er brauche die Provision nicht zu zahlen, da der Hauptvertrag entfallen sei und auch der Maklervertrag von dem Gelingen der Finanzierung abhängig gewesen sei.

DIE FOLGEN

Die Klage des Maklers auf Zahlung der Maklerprovision hatte Erfolg! Der Rücktritt vom Hauptvertrag hat im Grundsatz auf den bereits durch die erfolgreiche Vermittlung des Hauptvertrags entstandenen Provisionsanspruch keinen Einfluss. Der vorliegende Fall rechtfertigt keine Ausnahme hiervon: Zwar wurde der Hauptvertrag mittels Rücktrittsrecht an die Finanzierungszusage gebunden, nicht aber der Maklervertrag selbst. Hätte auch der Maklervertrag hieran geknüpft werden sollen, hätte dies einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung bedurft. Da der Kaufvertrag ausdrücklich ein Rücktrittsrecht enthielt, wäre eine ausdrückliche Regelung im Maklervertrag naheliegend gewesen, wenn eine solche Verknüpfung gewollt gewesen wäre. Ohne eine solche Verknüpfung im Maklervertrag gilt die typische Risikoverteilung, wonach die Aufbringung der Kaufpreisfinanzierung typischerweise in den Risikobereich des Käufers fällt, weil sie von seinen persönlichen finanziellen Verhältnissen abhängt. Das Misslingen der Finanzierung kann daher nicht dem Makler angelastet werden, der auf die Beibringung der Finanzierung keinen Einfluss nehmen kann.

WAS IST ZU TUN?

Die Entscheidung des LG Bremen ist sehr maklerfreundlich und entspricht nicht dem „Mainstream“. Viele Oberlandesgerichte sehen dies anders und stellen ein dem Käufer im Kaufvertrag eingeräumtes Rücktrittsrecht einer aufschiebenden Bedingung gleich, da es nach deren Auffassung im Ergebnis keinen Unterschied macht, ob der Kaufvertrag mangels Finanzierung erst gar nicht wirksam wird oder der Käufer aus gleichem Grund von diesem zurücktreten darf. In vergleichbaren Konstellationen ist es daher aus Sicht des Maklers ratsam, im Maklervertrag ausdrücklich zu regeln, dass der Provisionsanspruch im Falle eines Rücktritts vom Hauptvertrag unberührt bleibt.

(Quelle: Immobilien Zeitung 14.1.2016, Ausgabe 1-2/2016)