Provisionsangabe ohne Umsatzsteuer abmahnfähig

08. November 2013

Gegenüber „Endverbrauchern“ muss ein Immobilienmakler seine Provision stets einschließlich Umsatzsteuer angeben. Der bloße Hinweis „zzgl. MwSt.“ reicht nicht aus.

LG Osnabrück, Urteil vom 17. Mai 2013, Az. 13 O 7/13 (Quelle: Immobilien Zeitung, Nr. 43, 31.10.2013, Seite 12)

Der Fall

Ein Immobilienmakler bot im Internet Wohnungen zur Anmietung an. Hinsichtlich der im Falle eines Vertragsabschlusses zu zahlenden Provision gab er „zwei Monatsmieten zuzüglich gesetzlicher MwSt.“ Elbarkaden, Hamburg. Daraufhin mahnte ein Verband den Makler ab und forderte die Abgabe einer Unterlassungserklärung. In dieser sollte der Makler erklären, künftig nicht mehr in dieser Weise zu werben. Die Unterlassungserklärung gab der Makler nicht ab. Der Verband erhob Klage gegen den Makler auf Unterlassung und Erstattung von Abmahnkosten.

Die Folgen

Die Unterlassungsklage gegen den Makler hatte Erfolg. Der Makler wurde verurteilt, es zu unterlassen, gegenüber Verbrauchern Immobilien mit der bemängelten Preisangabe anzubieten. Für jeden Fall zukünftiger schuldhafter Zuwiderhandlung gegen das Verbot wurde dem Makler ein Ordnungsgeld in Höhe von bis zu 250.000 Euro oder Ordnungshaft für die Dauer von bis zu sechs Monaten angedroht. Weiterhin wurde der Makler verurteilt, dem Verband die Kosten der Abmahnung zu erstatten. Gemäß Preisangabenverordnung ist gegenüber „Endverbrauchern“ unter Angabe von Preisen einschließlich Umsatzsteuer zu werben (§ 1 Abs. 1 S. 1). Da ein Makler einen Anspruch auf Provisionszahlung nur hat, wenn der Hauptvertrag zustande kommt, und er nicht beeinflussen kann, welche Konditionen die Vertragsparteien vereinbaren, genügt es, wenn der Makler die Maklerprovision in einem Bruchteil oder Vielfachen der Monatsmiete angibt (§ 3 Abs. 1 Wohnungsvermittlungsgesetz (Wo- VermRG)). Die Umsatzsteuer muss der Makler in diesen Faktor einrechnen. Hieran ändert auch § 3 Abs. 2 S. 1 Wo- VermRG nichts, der bestimmt, dass der Makler kein Entgelt fordern darf, „das zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer“ übersteigt. Diese Bestimmung regelt nur den Höchstbetrag des Entgelts.

Was ist zu tun?

Der Makler muss – wenn sich seine Immobilienangebote zumindest auch an „Endverbraucher“ richten – stets darauf achten, dass bei allen Angaben zur Provision die Umsatzsteuer mit eingerechnet wird, damit er keine Abmahnung riskiert. Bei Angeboten zum Kauf hat sich inzwischen durchgesetzt, die Provisionshöhe beispielsweise bei einer Provision von 3% nebst MwSt. mit „3,57% inkl. MwSt.“ anzugeben. Bei Angeboten zur Vermietung ist Maklern daher entsprechend zu empfehlen, beispielsweise bei einer Provision von zwei Kaltmieten die Formulierung „2,38 Kaltmieten inkl. 19% MwSt.“ zu verwenden.