Räumt der Mieter nur gegen Geld, ist das Erpressung

08. Oktober 2015

Mietrecht: Die Forderung einer nicht geschuldeten Zahlung als Voraussetzung für die Räumung und Herausgabe des Mietobjekts kann eine Erpressung des Vermieters durch den Mieter sein. Das entsprechende Anwaltsschreiben kann als Beteiligung des Anwalts an der Erpressung gesehen werden. (OLG Frankfurt, Urteil vom 10. Juni 2015, Az. 2 U 201/14)

DER FALL

Der Verpächter eines Hotels und Restaurants nebst Wohnung kündigte wegen Zahlungsrückstand berechtigt den Pachtvertrag und verlangte die Räumung und Herausgabe. Der Verpächter hatte das Objekt veräußert und plante eine geräumte Übergabe. Der Anwalt der Pächterin, der umfassend über alle relevanten Umstände informiert war, teilte mit anwaltlichem Schreiben mit, seine Mandantin werde der wirksamen fristlosen Kündigung und damit der fälligen Pflicht zur Räumung und Herausgabe nur nachkommen, wenn eine Vereinbarung unterzeichnet würde, in der auf sämtliche offenen Pachtzinsforderungen verzichtet würde sowie die Kaution und die seinerzeit bei Einzug gezahlte Maklercourtage gezahlt würden – insgesamt rund 8.000 Euro. Daraufhin unterzeichnete der Verpächter die Vereinbarung und zahlte die 8.000 Euro. Nach Auszug hat der Verpächter die Vereinbarung angefochten und von dem Rechtsanwalt die Rückzahlung von 8.000 Euro als Schadenersatz verlangt.

DIE FOLGEN

Das OLG sah in der Ankündigung der Pächterin, nicht ausziehen zu wollen, die Drohung mit einem empfindlichen Übel. Der Anwalt, der für sie die Verhandlung geführt hat, habe sich an einer Erpressung beteiligt und sich dadurch schadenersatzpflichtig gemacht. Der Verpächter wäre auf das Erwirken eines Titels und dessen Vollstreckung angewiesen gewesen, dadurch erfolgte das In-Aussicht-Stellen eines empfindlichen Übels. Solche Verfahren dauerten in der Regel mindestens mehrere Monate. Der Verpächter konnte nach Ansicht des OLG die Herausgabe des Pachtobjekts erwarten, und der in Aussicht gestellte Nachteil, das Objekt nicht geräumt zu übergeben, brachte ihn in eine Zwangslage.

WAS IST ZU TUN?

Wer jemanden durch Drohung mit einem empfindlichen Übel zu einer Vermögensverfügung nötigt, um sich selbst zu Unrecht zu bereichern, begeht gemäß §253 Abs. 1 StGB eine Erpressung, wenn sich seine Tat als verwerflich darstellt. Eine Drohung ist das In-Aussicht-Stellen eines künftigen Übels. Doch das Urteil ist kritisch zu sehen: Denn das Ausnutzen einer bereits zuvor bestehenden Zwangslage, die nicht aus der Erpressung herrührt, fällt – so andere obergerichtliche Rechtsprechung – gerade nicht unter den Straftatbestand der Erpressung. Im Grunde stand es dem Verpächter ja frei, auf Räumung zu klagen. Dass ihm hierfür die Zeit fehlte, resultierte aus der Zwangslage, in die er sich durch den Verkauf freiwillig begeben hat. Eine Warnung ist nicht von der Erpressung erfasst. Trotz der kontroversen Rechtsprechung sollte bei der Durchsetzung von „Gegenansprüchen“ die Rechtmäßigkeit derselben stets im Auge behalten werden.

(Quelle: Immobilien Zeitung 1.10.2015, Ausgabe 39-40/2015)