Räumt der Untermieter nicht, haftet er für die volle Miete

Gibt der Untermieter den Raum in einer Wohnung, den er gemietet hat, verspätet zurück, kann der Vermieter eine Nutzungsentschädigung für die gesamte Wohnung verlangen.
(BGH, Urteil vom 11. Dezember 2020, Az. V ZR 26/20)

Der Fall
Der Hauptmieter mietete eine ca. 107 m² große Wohnung vom Eigentümer und vermietete seinerseits eine 7 m² große Kammer an einen Untermieter. Das Mietverhältnis zwischen Hauptmieter und Eigentümer endete zum November 2014, woraufhin der Eigentümer den Untermieter zur Räumung aufforderte. Eine Vermietung der restlichen Wohnung ohne die Kammer war dem Eigentümer in der Zwischenzeit nicht möglich. Mitte 2016 wurde der Untermieter dann rechtskräftig zur Räumung verurteilt, dabei ist ihm eine Räumungsfrist bis zum 30. September des Jahres gewährt worden. Der Eigentümer verlangt nunmehr vom Untermieter nach erfolgter Räumung Schadenersatz für seinen Nutzungsausfall der Wohnung insgesamt.

Die Folgen
Der Untermieter hat dem Eigentümer eine Nutzungsentschädigung für die gesamte Wohnung über den Zeitraum von März bis September 2016 zu zahlen, entscheidet der BGH. Die gerichtliche Räumungsfrist schließt aufgrund ihrer prozessualen Natur nicht den Entschädigungsanspruch des Eigentümers auf Nutzungsausfall aus. Ebenso ist der Entschädigungsanspruch des Eigentümers nicht auf die Zahlung einer ortsüblichen Miete allein für die Kammer begrenzt. Das Gericht argumentiert, dass es nach Abwägung der gegenseitigen Interessenlagen dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, nur für den Nutzungsausfall eines kleinen Teils der Wohnung entschädigt zu werden. Schließlich hat der Eigentümer den Untermieter nicht als Vertragspartner auserwählt und kann somit nicht schlechter stehen als gegenüber seinem Hauptmieter, der im vergleichbaren Falle die Miete für die gesamte Wohnung zahlen müsste.

Was ist zu tun?
Die Entscheidung zeigt eindeutig, warum die Stellung eines Untermieters deutlich riskanter ist als jene eines Hauptmieters. So entfällt mit dem Hauptmietverhältnis zum einen auch das Besitzrecht des Untermieters. Zum anderen kann es insbesondere in Wohngemeinschaften vorkommen, dass Untermieter, die oft nur einen Raum in einer mehrzimmerigen Wohnung mieten, bei Vertragsende anstelle des Hauptmieters für die verspätete Rückgabe der Wohnung in Höhe der vollen ortsüblichen Miete haften müssen. Ein Untermieter sollte daher zumindest im Untermietvertrag darauf achten, eine entsprechende Haftungsfreistellung mit dem Hauptmieter zu vereinbaren. Ein klagender Vermieter sollte prozessökonomisch, bereits wenn er die Räumungsklage erhebt, auch die Zahlung einer künftigen Nutzungsentschädigung nach § 258 ZPO geltend machen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 9.12.2021, Ausgabe 49/2021)