Räumung im Eilrechtsschutz bei Gewerbeflächen möglich

08. Oktober 2018

Gegen Dritte kann auch in der Gewerbemiete eine Räumungsverfügung ergehen, wenn gegen den Mieter ein Räumungstitel vorliegt und der Vermieter erst im Nachhinein von der Untervermietung erfahren hat. (OLG München, Beschluss vom 12. Dezember 2017, Az. 32 W 1939/17)

Der Fall
Der Kläger hatte dem ursprünglich beklagten Mieter möblierte Wohnungen zur Weitervermietung an Medizintouristen überlassen. Nach fristloser Kündigung verklagte er den Mieter erfolgreich über zwei Instanzen auf Räumung. Als er jedoch endlich räumen lassen wollte, musste der Vermieter feststellen, dass ein Dritter die Flächen nutzte, an den der Mieter kurz zuvor untervermietet hatte. Der Vermieter beantragte daraufhin im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes den Erlass einer Räumungsverfügung auch gegen den Untermieter.

Die Folgen
Das LG wies den Antrag zurück, weil es an der vom Gesetz verlangten „besonderen Dringlichkeit“ fehle. Das OLG München sah das anders: Diese Dringlichkeit liegt nicht nur dann vor, wenn dem Kläger ein massiver oder irreparabler Schaden droht. Das Gesetz lässt eine Räumungsverfügung vielmehr auch aus nicht näher genannten „anderen Gründen“ zu. Ein solcher „anderer Grund“ ist § 940a Abs. 2 ZPO zu entnehmen, wonach eine Räumungsverfügung auch gegenüber einem Dritten erlassen werden darf, der – obgleich nicht Mieter – zum Beispiel als Untermieter im Besitz der Mietsache ist. Voraussetzung ist jedoch, dass gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter erst nachträglich von der Untervermietung bzw. der Gebrauchsüberlassung an den Dritten erfahren hat. Zwar gilt § 940a ZPO nur für Wohnungen. Nach Ansicht des OLG München muss die dahinterliegende gesetzgeberische Wertung aber auch bei der Räumung von Geschäftsräumen berücksichtigt werden. Ist eine Räumungsverfügung unter den genannten Umständen schon bei der besonders geschützten Wohnungsmiete zulässig, muss dies erst recht für Gewerbeflächen gelten.

Was ist zu tun?
Langwierige Räumungsverfahren sind ein großes Problem für Vermieter. Regelmäßig ist ihnen dabei einstweiliger Rechtsschutz verwehrt, weil die erforderliche „besondere Dringlichkeit“ nicht nachgewiesen werden kann. Mit der vorliegenden Entscheidung eröffnet das OLG München den Vermietern von Gewerberaum zumindest in einer Sonderkonstellation den Weg zur Räumungsverfügung. Es geht um den in der Praxis gar nicht so seltenen Fall, dass ein Mieter die Räumung dadurch vereiteln will, dass er die Flächen kurzfristig einem ihm genehmen Dritten überlässt. Die von § 940a Abs. 2 ZPO bislang nur für die Wohnungsmiete vorgesehene Möglichkeit wendet das OLG München der Sache nach und rechtlich gut begründet auf die Geschäftsraummiete an. Obwohl ein Urteil des Bundesgerichtshofs noch aussteht, sollten auch die Vermieter von Gewerbeflächen § 940a Abs. 2 ZPO im Blick haben. ahl

(Quelle: Immobilien Zeitung 4.10.2018, Ausgabe 40-41/2018)