Räumungsforderung schließt konkludenten Neuvertrag aus

23. Dezember 2022

Nutzt der Mieter die Räume nach Kündigung des Mietverhältnisses weiter, kann dadurch ein neuer Mietvertrag zustande kommen. Das gilt aber nicht, wenn der Vermieter mehrfach vom Mieter Herausgabe und Räumung fordert. (OLG Dresden, Urteil vom 10. August 2022, Az. 5 U 743/22)

Der Fall Der Vermieter hatte einen Mietvertrag über ein Ladengeschäft wegen Zahlungsverzugs des Mieters gekündigt und sowohl Herausgabe als auch Räumung der Räume gefordert. Der Mieter setzte jedoch den Gebrauch der Räume fort, zahlte die Mietrückstände nach und leistete monatliche Zahlungen in Höhe der vereinbarten Miete. Der Vermieter forderte mehrfach die Herausgabe des Mietgegenstands. Sie erfolgte jedoch erst knapp zwei Jahre nach der Kündigung und nachdem der Vermieter eine Räumungsklage angedroht hatte. Der Mieter zahlte in den Monaten zuvor unter Berufung auf § 313 BGB nur eine geminderte Miete, da er sein Ladengeschäft wegen der Corona-Pandemie zeitweise schließen musste. Das OLG Dresden verurteilte ihn jedoch zur Zahlung in voller Höhe.

Die Folgen Im Mietvertrag war, wie in Gewerbemietverträgen üblich, der Ausschluss des § 545 BGB vereinbart. Diese Norm regelt die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses. Trotzdem kann konkludent ein neuer Mietvertrag auf unbestimmte Zeit auf Grundlage des bisherigen zustande kommen, wenn das Mietverhältnis für einen längeren Zeitraum weiter „gelebt“ wird. Hier aber verneinte das OLG das Zustandekommen eines neuen Mietvertrags, weil der Vermieter bereits mit der Kündigung ausdrücklich Herausgabe und Räumung forderte. Das hat er auch mehrfach gegenüber dem Mieter wiederholt. Deutlicher kann ein Vermieter nicht ausdrücken, dass er keine Fortsetzung des Mietverhältnisses will. Da nach der Kündigung kein Mietvertrag mehr bestand, konnte der Mieter auch keine Mietreduktion nach § 313 BGB fordern. Er schuldet dem Vermieter vielmehr eine Entschädigung, die sich nach der vertraglich vereinbarten Miete richtet.

Was ist zu tun? Ein Vermieter sollte bereits mit der Kündigung die Herausgabe der Räume in geräumtem Zustand verlangen. Denn damit ist dokumentiert, dass er kein Interesse am Abschluss eines neuen Mietvertrags hat, falls der Mieter den Gebrauch trotzdem fortsetzt. Bis zur Herausgabe sollte der Vermieter darauf achten, sich nicht widersprüchlich zu verhalten und in der weiteren Korrespondenz zu betonen, dass das Mietverhältnis beendet ist. Sonst besteht die Gefahr, dass durch schlüssiges Verhalten der Parteien ein neuer Mietvertrag zustande kommt. Ein solcher würde auf unbestimmte Zeit bestehen und müsste durch ordentliche Kündigung beendet werden. Die Kündigung ist dann bis zum dritten Werktag eines Kalendervierteljahrs zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig, sodass das konkludent geschlossene Mietverhältnis frühestens nach sechs Monaten wieder beendet werden könnte.

(Quelle: Immobilien Zeitung 15.12.2022, Ausgabe 50/2022