Recht zum Rücktritt wegen arglistig verschwiegenem Mangel

27. Oktober 2016

Ein arglistiges Verschweigen von Mängeln an einer gebrauchten Immobilie kann zur Unwirksamkeit eines vereinbarten Gewährleistungs- und Rücktrittsausschlusses und damit zur Rückabwicklung des Kaufvertrags führen. (OLG Hamm, Urteil vom 18. Juli 2016, Az. 22 U 161/15)

DER FALL
Der klagende Käufer erwarb ein Wohnhaus mit einem im Jahr 1938 errichteten Keller. Bei der Besichtigung des Objekts erklärte der Käufer gegenüber der beklagten Verkäuferin, dass er Interesse an der Nutzung des Kellers zu Lagerzwecken hat. Zwar wiesen Abplatzungen des Wandputzes auf einen Feuchtigkeitsschaden hin, jedoch wurde der Käufer nicht darüber aufgeklärt, dass bei Regenfällen regelmäßig Wasser breitflächig in den Keller eindringt. In dem Kaufvertrag vereinbarten die Parteien einen Gewährleistungsausschluss für Sachmängel. Nach Übergabe verweigerte der Kläger die Zahlung des Kaufpreises unter Hinweis auf das verschwiegene Feuchtigkeitsproblem des Kellers und erklärte den Rücktritt vom Kaufvertrag.

DIE FOLGEN
Das OLG Hamm hat entschieden, dass der Kläger zum Rücktritt des Kaufvertrags berechtigt war. Das Gericht sah einen Sachmangel mit der Begründung als gegeben an, dass es einer berechtigten Erwartung des Käufers einer älteren Immobilie widerspricht, wenn tatsächlich Wasser (und nicht nur Feuchtigkeit) in die Kellerräume eindringt und eine Nutzung als Lagerfläche unmöglich macht. Der Sachmängelhaftung der Beklagten stehe auch der vereinbarte Gewährleistungsausschluss nicht entgegen, da diese den Mangel arglistig verschwiegen habe (§ 444 BGB).

WAS IST ZU TUN?
Die Entscheidung präzisiert Reichweite und Folgen der Verletzung von Aufklärungspflichten beim Immobilienverkauf. Der Verkäufer von Immobilien muss über sämtliche Umstände aufklären, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere wenn der Käufer seine konkreten Nutzungsabsichten dem Käufer mitteilt und Umstände vorliegen, die der beabsichtigten Nutzung entgegenstehen. Die Aufklärungspflicht reicht so weit, dass der Verkäufer nicht nur Fragen des Kaufinteressenten wahrheitsgemäß und vollständig zu beantworten hat, sondern auch ungefragt kaufentscheidende Umstände offenbaren muss. Die Grenze zum arglistigen Verschweigen wird vom Verkäufer bereits überschritten, wenn er den Mangel zumindest für möglich hält und zugleich damit rechnet, dass der Käufer den Mangel nicht kennt. Eine Offenbarungspflicht besteht nur dann nicht, wenn Mängel einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind. Markttypische Enthaftungsklauseln, in denen der Käufer bestätigt, alles gefragt zu haben, was für die Kaufentscheidung maßgeblich war und die Kenntnis aller im Datenraum offengelegten Unterlagen fingiert wird, können im Prozess zur Beweiserleichterung beitragen, helfen jedoch nicht darüber hinweg, dass im Falle des arglistigen Verschweigens der Käufer Schadenersatz oder Rücktritt verlangen kann.

(Quelle: Immobilien Zeitung 20.10.2016, Ausgabe 42/2016)