Recht zur Mietminderung kann per AGB ausgeschlossen werden

Eine Klausel in einem Gewerberaummietvertrag, wonach der Mieter nicht berechtigt ist, die Miete zu mindern, ist zulässig. (OLG Brandenburg, Urteil vom 4. Februar 2020, Az. 3 U 34/19)

DER FALL
Ein Gewerbemietvertrag für eine Spielstätte regelt Folgendes: „Der Mieter ist nicht berechtigt, die Miete zu mindern. Das Recht des Mieters, dadurch zu viel gezahlte Miete nach Bereicherungsrecht vom Vermieter zurückzufordern, bleibt davon unberührt. Der Mieter ist nicht berechtigt, gegenüber Forderungen des Vermieters aus diesem Vertrag mit Gegenforderungen aufzurechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen, es sei denn, die Gegenforderung oder das Zurückbehaltungsrecht wären rechtskräftig festgestellt oder nach Grund und Höhe unbestritten.“ Der Mieter zahlt zwei Monate lang keine Miete, worauf der Vermieter den Mietvertrag kündigt. Der Mieter moniert, dass Dach und Außenwände undicht, die Halle nicht ausreichend beheizbar und im Boden Risse seien. Der Mietrückstand erhöht sich weiter, der Vermieter kündigt nochmals. Der Mieter meint, dass die Kündigung wegen der Mängel unwirksam sei. Zu Recht?

DIE FOLGEN
Nein! Der Mieter durfte die Mietzahlungen nicht unter Berufung auf die Mängel verweigern, dazu ist er wegen des vertraglich vereinbarten Minderungsausschlusses nicht berechtigt. Dies ergibt sich im Rückschluss aus § 536 Abs. 4 BGB, der nur in der Wohnraummiete eine Vereinbarung für unwirksam erklärt, die den Mieter benachteiligt. Bei der Gewerbemiete kann eine solche Ausschlussklausel individuell und auch durch AGB vereinbart werden. Voraussetzung ist, dass die Klausel das Minderungsrecht nicht generell ausschließt, sondern dem Mieter die Möglichkeit lässt, die zu viel gezahlte Miete notfalls vor Gericht einzuklagen (§ 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alt. BGB). Das war hier der Fall.

WAS IST ZU TUN?
Es kann mittlerweile als herrschende Rechtsprechung angesehen werden, dass in gewerblichen Mietverträgen auch im Rahmen von vermieterseitigen AGB die Mietminderung, die Aufrechnung sowie das Zurückbehaltungsrecht gegen den Anspruch auf Mietzahlung wirksam ausgeschlossen werden kann, sofern die Klausel dem Mieter die Möglichkeit offen lässt, einen Rückzahlungsanspruch wegen etwa überzahlter Miete notfalls gerichtlich geltend zu machen. Eine solche Klausel trägt dem berechtigten Interesse des Vermieters Rechnung, mit einer fortlaufenden pünktlichen Mietzahlung die Immobilie ohne Liquiditätsprobleme bewirtschaften und finanzieren zu können. Als möglicher Kompromiss könnte jedoch auch vereinbart werden, dass der Mieter nur von Bagatellminderungen ausgeschlossen ist oder die Minderung auf einen Höchstbetrag der monatlichen Miete begrenzt wird. Ein vollständiger Ausschluss des Minderungsrechts kommt nur als individualvertragliche Regelung in Betracht.

(Quelle: Immobilien Zeitung 12.6.2020, Ausgabe 24/2020)