Schadenersatz für beschädigte Mieträume auch ohne Frist

Verletzt ein Mieter seine Obhutspflicht und entstehen dadurch Schäden an der Mietsache, muss er dem Vermieter auch nach Ende des Mietverhältnisses Schadenersatz leisten, ohne dass der zuvor eine Frist setzen muss. (BGH, Urteil vom 27. Juni 2018, Az. XII ZR 79/17)

DER FALL
Der beklagte Mieter hatte eine Lagerfläche in einer Halle angemietet. Er stellte dort Rennsportfahrzeuge ab, wartete und reparierte sie. Der Vermieter behauptete, der Mieter habe das Mietobjekt in beschädigtem Zustand zurückgegeben: Der Fußboden der Halle sei verschmiert, kontaminiert und massiv beschädigt gewesen, weil Schmierstoffe und Chemikalien darauf abtropften und weil der Mieter Sand, Split und Öl darauf belassen hatte. Eine Frist zur Beseitigung der behaupteten Mängel hat der Vermieter seinem Mieter nicht gesetzt; er forderte direkt Schadenersatz durch Geldzahlung.

DIE FOLGEN
Wie schon im Februar der für Wohnraummietsachen zuständige VIII. Zivilsenat, so unterscheidet auch der für Gewerbemietsachen zuständige XII. Senat des BGH nun zwischen der Nicht- oder Schlechterfüllung einer Leistungspflicht – z.B. der Durchführung vertraglich geschuldeter Schönheitsreparaturen – und der Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht. Nur im letzteren Fall muss keine Frist zur Beseitigung der Schäden gesetzt werden. Der Mieter ist verpflichtet, die ihm überlassenen Mieträume in dem Zustand zu halten, der dem vertragsgemäßen Gebrauch entspricht. Insbesondere muss er die Räume schonend und pfleglich behandeln sowie alles unterlassen, was zu einer Verschlechterung führen kann, die von § 538 BGB (Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch) nicht mehr gedeckt ist. Bei dieser Verpflichtung des Mieters handelt es sich um eine „nicht leistungsbezogene Nebenpflicht“. Das gilt auch nach Ende des Mietverhältnisses. Der geschädigte Vermieter hat das Recht, sich bei der Schadensbeseitigung ausschließlich an seinen eigenen Interessen zu orientieren, was die Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands angeht. Er muss sich nicht auf ein gegenläufiges Interesse des Mieters einlassen, beispielsweise dass die Wiederherstellung möglichst kostengünstig sein soll.

WAS IST ZU TUN?
Der Vermieter muss prüfen, ob er einen Anspruch darauf hat, dass Schönheitsreparaturen oder vertraglich geregelte Instandsetzungsarbeiten z.B. am Parkettboden durchgeführt werden. Hier ist es erforderlich, dem Mieter eine Frist zur Mängelbeseitigung setzen. Hat der Mieter die Verschlechterung der Mietsache jedoch nicht durch vertragsgemäßen Gebrauch verursacht, sondern weil er seine Obhutspflicht verletzt hat – z.B. indem er „falsche“ Rollen bei Bürostühlen auf den Parkettböden verwendete – ist eine Fristsetzung nicht notwendig. Schätzt der Vermieter den Sachverhalt jedoch falsch ein und verzichtet darauf, eine Nachfrist zu setzen, droht die Verjährung nach sechs Monaten.

(Quelle: Immobilien Zeitung 30.8.2018, Ausgabe 35/2018)