Schadenersatz für Mängel in der Verjährungsfrist fordern

Will der Vermieter vom Mieter Geldersatz für Schäden, die bei der Rückgabe an der Mietsache vorhanden sind, muss er den Zahlungsanspruch in unverjährter Zeit geltend machen. Nur so kann er mit einer Barkaution aufrechnen. (KG, Beschluss vom 2. Dezember 2019 Az. 8 U 104/17)

Der Fall
Zwei Parteien waren über einen Gewerberaummietvertrag miteinander verbunden. Bei der Rückgabe der Mietsache wurden Schäden festgestellt, die der Mieter verursacht hatte. Ihre Beseitigung sollte 19.000 Euro kosten. Der Mieter reparierte die Schäden in der Folgezeit aber nicht, und Vermieter und Mieter führten darüber keine weitere Korrespondenz. Sieben Monate nach der Rückgabe klagt der Mieter seinen Anspruch auf Rückzahlung der Barkaution gerichtlich ein. Der Vermieter will die Kaution mit dem Schadenersatz für die Mängel aufrechnen.

Die Folgen
Der Vermieter muss dem Mieter die Kaution in voller Höhe zurückzahlen. Das Kammergericht ist der Auffassung, dass die Aufrechnung des Vermieters ins Leere geht. Denn inzwischen war die kurze, sechsmonatige Verjährungsfrist abgelaufen (§ 548 BGB), und in der unverjährten Zeit waren die Forderungen nicht aufrechenbar gewesen. Denn der Vermieter wollte zunächst, dass der Mieter die Schäden beseitigt, eine Zahlung hat er in der Zeit vor der Verjährung nicht gefordert. Dies wäre aber notwendig gewesen, um seinen Anspruch auf Schadenbeseitigung in einen Zahlungsanspruch umzuwandeln.

Was ist zu tun?
Nach Ende des Mietvertrags und bei der Rückgabe der Mietsache ist für beide Vertragsparteien zügiges Handeln dringend angezeigt. Die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB führt immer wieder dazu, dass sowohl Vermieter als auch Mieter mit ihren Forderungen scheitern. Die Tücken beginnen bereits mit dem Beginn der Verjährungsfrist: Die sechsmonatige Frist wird für den Vermieter mit Rückgabe der Mietsache in Lauf gesetzt. Werden die Räume vor dem Ende der Mietzeit zurückgegeben, endet die Verjährungsfrist mitunter nur wenige Wochen oder Monate nach dem Ende der Vertragslaufzeit. Der Mieter wiederum muss die Wegnahme von Einrichtungen dulden und Aufwendungen etwa im Zusammenhang mit Mängelbeseitigung erstatten; das verjährt sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses und damit unabhängig vom Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache. Dies übersehen Mieter vor allem bei außerordentlichen Kündigungen oft. Dementsprechend sind die Vertragsparteien gut beraten, entsprechende Fristen in geeigneter Weise zu notieren, um rechtzeitig tätig werden zu können. Die Situation wird noch weiter verschärft, wenn Bürgschaften als Mietsicherheit vorliegen. Weil die Forderungen nicht gleichartig sind, können sie in der Regel nach Ablauf der Verjährungsfristen nicht aufgerechnet werden. In AGB können Verjährungsfristen nach der Rechtsprechung des BGH (Az. VIII ZR 13/17) zudem nicht wirksam verlängert werden.

(Quelle: Immobilien Zeitung 9.7.2020, Ausgabe 28/2020)