Schimmelgefahr rechtfertigt noch keine Mietminderung

07. Februar 2019

Nur weil es in einem Gebäude Wärmebrücken gibt und damit eine Schimmelgefahr droht, kann der Mieter die Miete nicht mindern, wenn das Gebäude im Einklang mit den zur Bauzeit geltenden Vorschriften errichtet wurde. (BGH, Urteile vom 5. Dezember 2018, Az. VIII ZR 271/17 und Az. VIII ZR 67/18)

DER FALL
Der Kläger hatte von der Beklagten eine Wohnung gemietet. Das 1971 errichtete Gebäude hatte keine Wärmedämmung und wies deshalb sogenannte geometrische Wärmebrücken auf, entsprach aber den damals geltenden Bauvorschriften. Da Wärmebrücken die Gefahr von Schimmelbildung deutlich erhöhen, hielt der Kläger die Wohnung für mangelhaft – auch ohne einen konkreten Schimmelbefall. Er wollte gerichtlich festgestellt wissen, dass er deshalb die Miete mindern darf. Das Landgericht gab dem Kläger Recht: Auch in einem Altbau darf der Mieter einen Mindestwohnstandard erwarten, der heutigen Maßstäben gerecht wird. Dazu gehört auch, dass bei zumutbarem Lüftungsverhalten keine Schimmelgefahr besteht. Diesbezüglich muss auf aktuell geltende DIN-Normen und deren Vorgaben abgestellt werden, und denen genügte die Wohnung nicht. Die Eigentümer riefen den BGH an, der das Urteil des Landgerichts aufgehoben hat.

DIE FOLGEN
Ohne genauere Regelungen im Mietvertrag schuldet ein Vermieter nur den üblichen Standard vergleichbarer Wohnungen. Dazu gehört nur, dass jene technischen Normen eingehalten werden, die bei Errichtung des Gebäudes galten. 1971 bestand noch keine Pflicht zur Wärmedämmung. Deshalb waren geometrische Wärmebrücken seinerzeit ein üblicher Bauzustand und stellen folglich auch heute keinen Mangel dar. Zudem kann es keinen abstrakt-generellen Mindeststandard dafür geben, dass keine Schimmelgefahr besteht, so der BGH weiter. Denn die Schimmelgefahr in einer Wohnung hängt stets auch von der konkreten Nutzung und dem Lüftungsverhalten ihrer Bewohner ab. Daher kann nur einzelfallbezogen entschieden werden, welches Lüftungsverhalten erforderlich und zumutbar ist. Ebenso wenig ist es einem Wohnungsmieter generell unzumutbar, zur Schimmelvermeidung keine Möbel an die Außenwände zu stellen.

WAS IST ZU TUN?
Mit seiner Entscheidung weist der BGH die teils sehr mieterfreundliche Rechtsprechung der Instanzgerichte zur Schimmelgefahr und zum zumutbaren Lüftungsverhalten in ihre Schranken. Eine bloße Schimmelgefahr berechtigt im Zweifel nicht zur Minderung, wenn das Mietobjekt entsprechend den zur Bauzeit maßgeblichen Bestimmungen errichtet wurde. Gleichzeitig weist der BGH alle Bemühungen zurück, einheitliche Standards für ein dem Mieter stets zumutbares – und daher auch von ihm umzusetzendes – Lüftungsverhalten zu entwickeln. Hierfür käme es allein auf die Umstände des Einzelfalls an. Das ist zwar rechtlich gut begründet, wird die Zahl der „Schimmelprozesse“ aber sicher nicht vermindern.

(Quelle: Immobilien Zeitung 31.1.2019, Ausgabe 5/2019)