Schneller Kauf reicht für Kausalität der Maklerarbeit

04. April 2016

Die für die Provision erforderliche Ursächlichkeit der Maklertätigkeit für das Zustandekommen des Kaufvertrags wird vermutet, wenn der Vertragsschluss dem Nachweis in „angemessenem“ Zeitabstand folgt. (OLG Zweibrücken, Urteil vom 1. Dezember 2015, Az. 8 U 2/14)

DER FALL

Nachdem der Makler im Internet eine Immobilienanzeige mit einem ausdrücklichen Provisionsverlangen aufgegeben hatte, meldete sich ein Kaufinteressent telefonisch bei ihm. Sie vereinbarten einen Besichtigungstermin für den nächsten Tag. An diesem nahm auch der Eigentümer der Immobilie teil. In der Folgezeit verhandelte der Interessent nur noch mit dem Eigentümer, gut zwei Monate später wurde ein Kaufvertrag abgeschlossen. Der Käufer verweigerte die Zahlung der Provision mit dem Einwand, er habe die Immobilie bereits am Tag vor dem ersten Telefonat mit dem Makler durch einen anderen Makler per E-Mail angeboten bekommen.

DIE FOLGEN

Der Makler klagte erfolgreich auf Provisionszahlung! Das OLG führt aus, dass aufgrund des ausdrücklichen und unmissverständlichen Hinweises auf die Provisionspflicht in der Internetanzeige und durch die telefonische Kontaktaufnahme ein Maklervertrag zustande gekommen ist. Indem der Makler sodann einen gemeinsamen Besichtigungstermin koordinierte, an dem auch der Eigentümer teilnahm, hat er die Möglichkeit zum Abschluss des Kaufvertrags nachgewiesen. Streitig war in diesem Fall, ob die weitere Voraussetzung für den Provisionsanspruch, nämlich die vom Makler zu beweisende Ursächlichkeit zwischen Maklertätigkeit und Vertragsabschluss, vorlag. Diese Ursächlichkeit wird allerdings nach der Rechtsprechung vermutet, wenn der Abschluss des (Kauf-)Vertrags dem Nachweis in angemessenem Zeitabstand nachfolgt. Für eine solche tatsächliche Vermutung besteht allerdings kein Raum, wenn der Kunde die ihm vom Makler gegebenen Informationen bereits zuvor anderweitig erlangt hat (sogenannte Vorkenntnis). An einen solchen Gegenbeweis zur Erschütterung der tatsächlichen Vermutung sind aber sehr strenge Anforderungen zu stellen. Im vorliegenden Fall konnte der Maklerkunde sich nicht erinnern, ob er die E-Mail des anderen Maklers bereits vor dem Besichtigungstermin geöffnet hatte. Außerdem räumte er ein, dass er erst bei dem Besichtigungstermin den Namen des Eigentümers erfahren habe. Die tatsächliche Vermutung wurde also nicht widerlegt, sodass die Maklerprovision zu zahlen war.

WAS IST ZU TUN?

Der Makler sollte – auch wenn seine diesbezüglichen Möglichkeiten in der Praxis sehr begrenzt sind – darauf hinwirken, dass möglichst wenig Zeit zwischen seiner Maklerleistung und dem Abschluss des Hauptvertrags verstreicht. Nach der Erbringung seiner Leistung – z.B. nach einem Besichtigungstermin – sollte er bei seinem Kunden stets nachfassen. Weiterhin ist es wichtig, dass der Makler seine Tätigkeit genau dokumentiert, um im Zweifelsfalle die Ursächlichkeit seiner Leistung für den Vertragsabschluss darlegen zu können.

(Quelle: Immobilien Zeitung 24.3.2016, Ausgabe 12/2016)