Schon der Verdacht auf Altlasten ist ein Sachmangel

Ein Verkäufer handelt arglistig, wenn er eine frühere Nutzung des Grundstücks verschweigt, die einen Altlastenverdacht begründet, und er es für möglich hält, dass es Altlasten gibt. (BGH, Urteil vom 21. Juli 2017, Az. V ZR 250/15)

DER FALL
Der Kläger erwarb vom Beklagten im Jahr 2003 mehrere Grundstücke, die mit einem Gewerbepark bebaut sind. Die Haftung für Sachmängel wurde im Kaufvertrag ausgeschlossen. Der Beklagte hatte die Grundstücke im Jahr 1989 erworben. Er wusste, dass auf den Grundstücken in den 1960er bis 80er Jahren eine Asphaltmischanlage für den Straßenbau und ein Klärschlammrückhaltebecken betrieben worden waren. Die damalige Verkäuferin versicherte ihm, dass ihr Bodenverunreinigungen nicht bekannt seien. In dem Kaufvertrag mit dem Kläger erwähnte der Beklagte davon nichts. Der Kläger verlangt vom Beklagten Schadenersatz, weil er den Altlastenverdacht arglistig verschwiegen habe.

DIE FOLGEN
Das Berufungsgericht hat die Klage abgewiesen. Der Verdacht, dass ein Grundstück mit Altlasten belastet ist, ist dann ein Fehler der Kaufsache, wenn konkrete und gewichtige Tatsachen nahelegen, dass es Altlasten gibt. Hier kann man aber nicht ausschließen, dass der Beklagte wegen der Aussage der Verkäuferin davon ausgegangen ist, dass kein Altlastenverdacht besteht. Dem erteilte der BGH eine Absage: Ein altlastenverdächtiges Grundstück weist in aller Regel schon wegen des Risikos einer öffentlich-rechtlichen Inanspruchnahme und wegen der Wertminderung, die mit einem Altlastenverdacht verbunden ist, nicht die übliche Beschaffenheit nach § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf. Das Grundstück muss als altlastenverdächtig eingestuft werden, wenn wegen seiner früheren Nutzung die Gefahr besteht, dass es erheblich mit Schadstoffen belastet ist. Der Verdacht muss auch nicht durch „konkrete und gewichtige Tatsachen“ untermauert werden. Als subjektives Element setzt die Arglist zudem voraus, dass der Verkäufer den Sachmangel zumindest für möglich hält. Dies ist der Fall, wenn er die frühere Nutzung des Grundstücks kennt und es zumindest für möglich hält, dass es einen Altlastenverdacht gibt. Dass die damalige Verkäuferin nichts von Bodenverunreinigungen wusste, sagt jedenfalls für sich genommen nichts über das Bestehen eines Altlastenverdachts aus, der wiederum von der tatsächlichen Kontamination eines Grundstücks getrennt werden muss.

WAS IST ZU TUN?
Das Urteil verschärft noch einmal die Bedeutung, die einem Altlastenverdacht bei Immobilientransaktionen ohnehin bereits zukommt. Sind dem Verkäufer frühere Nutzungen des Grundstücks bekannt, sollten diese bereits vor dem Abschluss des Kaufvertrags offen kommuniziert werden – ansonsten macht er sich gegenüber dem Käufer schadenersatzpflichtig.

(Quelle: Immobilien Zeitung 22.2.2018, Ausgabe 8/2018)