Schriftform einhalten trotz ungenauer Vertretungsangaben

Mietrecht. Ein Mietvertrag verstößt gegen die Schriftform, wenn die im Rubrum angegebenen Vertretungsverhältnisse von den geleisteten Unterschriften abweichen und dadurch der Eindruck der Unvollständigkeit entsteht. Auf die Vertretungsbefugnis des Unterzeichners kommt es nicht an.

OLG Koblenz, Urteil vom 28. April 2014, Az. 12 U 1419/12, (Quelle: Immobilien Zeitung, Nr. 37, 18.09.2014, Seite 14)

DER FALL

Ein Vermieter schließt mit einer Aktiengesellschaft einen Mietvertrag über Gewerberäume. Dieser wird von einem Vorstand und einem Prokuristen des Mieters ohne ausdrückliche Angabe der Vertretungsverhältnisse unterzeichnet. Auch das Rubrum enthält keine Angaben darüber. Später wird ein Nachtrag Nr. 1 abgeschlossen, der nach dem Rubrum auf Mieterseite durch die Vorstandsmitglieder A und B unterzeichnet werden soll. Tatsächlich unterzeichnen nur A und eine zweite Person mit „i.V.“. Dann schließen die Parteien auch noch einen Nachtrag Nr. 2, bei dem der Mieter gemäß Rubrum „durch den Vorstand“ vertreten wird. Letztlich unterzeichnet nur ein Vorstandsmitglied den Nachtrag. Hiernach kündigt der Vermieter den Mietvertrag aufgrund von Schriftformverstößen durch unzureichende Angaben zu den Vertretungsverhältnissen. Zu Recht?

DIE FOLGEN

Nein! Dass ein Vorstand und ein Prokurist den Mietvertrag unterzeichnet haben, ist ohne einen Vertretungszusatz ersichtlich. Zudem kann dem Handelsregister entnommen werden, dass der Mieter durch einen Vorstand und einen Prokuristen gesetzlich vertreten wurde. Ebenso bestehen beim Nachtrag Nr. 1 keine Zweifel an der Vollständigkeit der Urkunde. Der Vorstand hat für den Mieter und der Dritte als Vertreter für das zweite Vorstandsmitglied („i.V.“) unterzeichnet. Auch im Nachtrag Nr. 2 wurden die Vertretungsverhältnisse ausreichend dokumentiert. Zweifel daran, ob das unterzeichnende Vorstandsmitglied nur für sich oder auch für weitere Vorstandsmitglieder unterzeichnen wollte, bestehen nicht, da sich die Vertretungsverhältnisse nicht aus dem Nachtrag Nr. 2 ergeben. Es kann daher nicht der Eindruck entstehen, die Urkunde sei unvollständig. Es ist zwar denkbar, dass es nur ein Vorstandsmitglied gibt oder alleinvertretungsberechtigt ist. Dies ist lediglich eine Frage der (Un-)Wirksamkeit des Vertrags.

WAS IST ZU TUN?

Die Schriftform gemäß § 550 BGB dient allein dem Schutz eines etwaigen Erwerbers des Grundstücks. Für diesen muss die Vollständigkeit des Mietvertrags aus der Urkunde selbst erkennbar sein. Ein Schriftformverstoß würde z.B. vorliegen, wenn eine Partei ausweislich des Rubrums der Urkunde ausdrücklich durch zwei Vorstandsmitglieder vertreten wird, der Mietvertrag jedoch nur von einem Vorstandsmitglied – ohne Vertretungszusatz „i.V.“ – unterzeichnet würde. Vorsicht ist auch bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) geboten. Da diese gesetzlich durch alle Gesellschafter gemeinsam vertreten wird, muss bei Unterzeichnung durch nur einen Gesellschafter aus dem Mietvertrag hervorgehen, dass dieser auch in Vertretung der anderen Gesellschafter bzw. der GbR handelt (z.B. durch ein „i.V.“).