Schriftform trotz falscher Parteibezeichnung eingehalten

08. Juni 2015

Mietrecht. Die Schriftform bei Mietverträgen ist auch gewahrt, wenn eine Partei versehentlich falsch bezeichnet wird, denn der Wille der Vertragsschließenden geht bei der Vertragsauslegung dem objektiv Erklärten im Mietvertrag vor.

BGH, Urteil vom 29. Januar 2015, Az. IX ZR 279/13 (Quelle: Immobilien Zeitung, Nr. 22, 5.6.2015, Seite 12)

DER FALL

A und B haben diverse Gesellschaften für ihren Geschäftsbetrieb gegründet, unter anderem eine KG, eine Komplementär-GmbH und eine GbR. A und B sind zudem zur Hälfte Eigentümer eines bebauten Gewerbegrundstücks. Die KG, vertreten durch die Komplementär-GmbH, diese wiederum vertreten durch die Geschäftsführer A und B, schloss als Mieter einen Geschäftsraummietvertrag mit A und B als Vermieter. A und B wollten aber – so sagten sie zumindest vor Gericht als Zeugen aus – als A&B-GbR den Mietvertrag schließen. Das Gericht hatte zu klären, ob der Mietvertrag zwischen der KG und der A&B-GbR wirksam zustande gekommen ist und der Schriftform entspricht.

DIE FOLGEN

Ja, das tut er! Der Wille der Vertragsschließenden – A und B auf beiden Seiten (unter Befreiung gemäß § 181 BGB) – war darauf gerichtet, einen Mietvertrag zwischen der KG und der GbR zu begründen. Dieser Wille ist auch über längere Zeit hinweg durch Mietzahlung der KG auf das GbR-Konto praktiziert worden. Unerheblich ist, dass A und B Eigentümer des Immobiliengrundstücks sind und nicht die GbR selbst, denn es muss für den Abschluss eines Mietvertrags der Eigentümer nicht zwingend mit dem Vermieter identisch sein. Es ist auch ohne Bedeutung, dass ein unbefangener Dritter den Vertragstext anders verstehen würde. Haben alle Vertragsbeteiligten eine Erklärung in einem Vertrag eigentlich anders verstanden als schriftlich festgehalten, so ist der wirkliche Wille maßgebend für die Auslegung des Vertrags und geht dessen Wortlaut vor. Trotz der Falschbezeichnung ist auch die Schriftform gemäß § 550 BGB gewahrt. Denn der Grundsatz „falsa demonstratio non nocet“ („Eine falsche Bezeichnung schadet nicht“) ist auch auf formgebundene Geschäfte anzuwenden.

WAS IST ZU TUN?

Grundsätzlich ist die Schriftform gemäß § 550 BGB nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Mietvertrags notwendige Einigung über die wesentlichen Bedingungen (u.a. Vertragsparteien, Mietgegenstand, Laufzeit, Miete) aus der Vertragsurkunde selbst ergibt. Dieser Grundsatz ist vorliegend – aufgrund der Falschbezeichnung des Vermieters – nicht eingehalten. Aber keine Regel ohne Ausnahme: Eine versehentliche Falschbezeichnung im Vertragstext ist unschädlich, wenn alle Vertragsparteien übereinstimmend etwas anderes vereinbaren wollten („falsa demonstratio non nocet“). In der Praxis wird ein gemeinsamer Irrtum aller Vertragsparteien über eine Vertragsbedingung im Streitfall wohl aber nur dann zu beweisen sein, wenn auf allen Seiten des Vertrags, wie hier, die gleichen Personen handeln.