Schriftformverletzung lässt sich per Anlage zum Vertrag heilen

25. Oktober 2021

Damit die Schriftform gewahrt ist, muss nicht schon die erste Vertragsurkunde alle Schriftformvoraussetzungen erfüllen. (BGH, Urteil vom 10. Februar 2021Az. XII ZR 26/20)

Der Fall
Die Beklagte mietet eine Fläche, um einen Geldautomaten aufzustellen. Das Vertragsformular enthält auf der Vorderseite u.a. Angaben zum Standort des Ladenlokals, zu den Vertragsparteien und zur Höhe der Miete; beide Vertragsparteien haben es unterschrieben. Auf der Rückseite des Formulars, auf der die Vertragsparteien nicht unterzeichnet haben, befinden sich die allgemeinen Vertragsbedingungen (AVB) der Beklagten, in denen in § 1 bezüglich der genauen Mietfläche auf eine beigefügte „Anlage 1“ verwiesen wird. Diese Anlage, in der die genaue Lage des Geldautomaten durch eine Fotomontage gekennzeichnet war, ist erst später von den Parteien unterzeichnet worden. Schon in der Überschrift der Anlage wird auf den Mietvertrag, die Vertragsparteien, den Mietgegenstand und auf § 1 der auf der Rückseite des Vertrags abgedruckten allgemeinen Vertragsbedingungen Bezug genommen. Der Vermieter kündigt den Mietvertrag nach etwas mehr als einem Jahr, weil der Vertrag die gesetzliche Schriftform nicht wahre. 

Die Folgen
Der BGH hat die Ausführungen der Vorinstanz bestätigt, dass die eigentliche Vertragsurkunde dem Schriftformerfordernis nicht genügt. Denn die Mietvertragsparteien haben sie nur auf der Vorderseite unterzeichnet. Die Unterschriften schließen damit nicht den vollständigen Vertragsinhalt ab, der auch die auf der Rückseite des Formulars abgedruckten AVB der Mieterin umfasst. Die Vorderseite enthielt auch keinen ausreichenden Verweis auf die Vertragsbedingungen auf der Rückseite. Jedoch war die spätere Anlage nicht nur von beiden Vertragsparteien unterzeichnet worden; durch die Bezugnahme auf den ursprünglichen Vertrag und v.a. auf die Vertragsbedingungen auf der Rückseite ist zwischen dem Vertrag, den AVB und der Anlage eine gedankliche Einheit entstanden. Dies führt dazu, dass die Schriftformverletzung des ursprünglichen Vertrags geheilt wird.

Was ist zu tun?
Durch diese Entscheidung bestätigt der BGH seine jüngste Rechtsprechung, dass Schriftformmängel nicht nur durch schriftformgerechte Nachtragsvereinbarungen, sondern auch durch spätere Anlagen geheilt werden können. Es ist aber dennoch davon abzuraten, Schriftformverletzungen nun durch Anlagen heilen zu wollen, denn dies funktioniert nur in besonderen Ausnahmefällen. Die Gefahr ist groß, dass durch solche „späteren Anlagen“ die Schriftform zusätzlich verletzt wird. Auch wenn Schriftformverletzungen in Nachträgen i.d.R. den gesamten Vertrag infizieren können, bieten sich schriftformgerechte Nachträge nach wie vor als das beste Mittel an, Schriftformverletzungen des ursprünglichen Vertrags oder vorheriger Nachträge zu heilen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 21.10.2021, Ausgabe 42/2021)