Schriftformverstoß kippt Wertsicherungsklausel

15. November 2013

Ein Schriftformverstoß infiziert eine wirksame Wertsicherungsklausel. § 8 Preisklauselgesetz (schwebende Wirksamkeit) ist auf Wertsicherungsklauseln, die bis zum 13. September 2007 vereinbart wurden und für die weder eine Genehmigung noch ein Negativattest vorliegt, nicht anzuwenden.

OLG Brandenburg, 17. Oktober 2012, Az. 3 U 75/11Az. 3 U 75/11 (Quelle: Immobilien Zeitung, Nr. 44, 07.11.2013, Seite 16)

Der Fall

Dr. Michael Schultz. Bild: S&S Dr. Michael Schultz. Bild: S&S Die Parteien schlossen vor Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes (PrKG) einen Pachtvertrag mit einer Laufzeit von fünf Jahren und einer Option des Pächters auf weitere fünf Jahre. Der Vertrag enthielt eine zulässige Wertsicherungsklausel, die keiner Genehmigung bedurfte, da aus Sicht des Pächters eine zehnjährige Vertragsdauer gewährleistet und ein zulässiger Wertmesser verwendet worden war. Laut Vertrag sollte der Verpächter einzelne Nebenkosten selbst zahlen und dem Pächter in Rechnung stellen, alle übrigen Nebenkosten sollte der Pächter direkt zahlen. Später einigten sich die Parteien mündlich, dass die gesamten Nebenkosten als Vorauszahlung in Höhe von 5.000 Euro an den Verpächter zu zahlen sind. Der Verpächter macht im Klageweg rückständige Pachtzinsforderungen aufgrund der Wertsicherungsklausel geltend.

Die Folgen

Zur Wahrung der Schriftform müssen sich die wesentlichen Vertragsbedingungen aus der Vertragsurkunde ergeben (§ 550 BGB). Auch Änderungen bedürfen der Schriftform, es sei denn, sie sind unwesentlich. Die nachträgliche mündliche Vereinbarung einer Nebenkostenzahlung von 5.000 Euro ist eine wesentliche Änderung des Pachtvertrags. Da ein Schriftformverstoß zur vorzeitigen Kündbarkeit führt, infiziert er auch vormals wirksame Wertsicherungsklauseln. Nach Ansicht des OLG gilt das PrKG zwar aufgrund einer Überleitungsvorschrift auch für Altverträge, nicht aber der darin enthaltene Grundsatz der „schwebenden Wirksamkeit“ (§ 8 PrKG). Danach würde die Unwirksamkeit der Wertsicherungsklausel erst mit deren gerichtlicher Feststellung eintreten. Laut OLG ist aber zu berücksichtigen, dass der Schriftformverstoß vorliegend bereits eingetreten war, als das PrKG in Kraft getreten ist. Damit sei die Wertsicherungsklausel bereits vor Inkrafttreten des PrKG unwirksam gewesen und könne durch das neue Gesetz nicht wieder wirksam geworden sein.

Was ist zu tun?

Die OLG-Entscheidung hat erhebliche Auswirkungen auf die Bewertung gewerblicher Immobilien und erschwert die rechtliche Due Diligence bei Immobilientransaktionen. Mangelnde Schriftform bedeutet jetzt nicht nur die Möglichkeit der vorfristigen Kündigung. Auch die Miethöhe ist nicht mehr gesichert, da die fehlende Schriftform die Wertsicherung infiziert mit der Folge, dass die sich aus der Wertsicherungsklausel ergebenden Erhöhungsbeträge für den nicht verjährten Zeitraum zurückverlangt werden können. Es bleibt zu hoffen, dass der BGH wenigstens den Grundsatz der schwebenden Wirksamkeit für Altverträge wieder gelten lässt und so Immobilientransaktionen erleichtert.