Schriftformverstoß, wenn „im Auftrag“ unterschrieben wird

08. April 2019

Wird einer Unterschrift in einem Gewerbemietvertrag der Zusatz „i.A.“ (im Auftrag) vorangestellt, kann dies einen Schriftformverstoß begründen. Der Vertrag kann dann vorzeitig gekündigt werden. (LG Berlin, Urteil vom 7. November 2018, Az. 26 O 66/18)

DER FALL
Im Vertragsrubrum eines langfristigen Gewerberaummietvertrags ist vorgesehen, dass der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags durch seine Hausverwaltung vertreten wird. Die Unterschriftenzeile des Vertrags weist auch einen Firmenstempel der Hausverwaltung aus, unterschrieben wurde der Mietvertrag allerdings von einer Person, die ihrer Unterschrift ein „i.A.“ (im Auftrag) vorangestellt hat. Der Vermieter kündigt das Mietverhältnis vor Ablauf der Festlaufzeit. Er beruft sich dabei auf einen Schriftformmangel: Dem Mietvertrag lasse sich nicht entnehmen, dass er durch ihn bzw. in seinem Namen geschlossen wurde. Der Vermieter verlangt die Räumung der Mietsache. Zu Recht?

DIE FOLGEN
Ja! Der Vermieter kann das Mietverhältnis wegen eines Schriftformverstoßes vorzeitig kündigen. Denn dem Vertrag lässt sich nicht entnehmen, dass er durch den Vermieter geschlossen oder der Unterzeichner zumindest von diesem dazu ermächtigt oder bevollmächtigt worden war. Da der Unterzeichnende seiner Unterschrift den Zusatz „i.A.“ vorangestellt hat, kann man nicht davon ausgehen, dass er die Verantwortung für den Inhalt des Mietvertrags übernehmen wollte – zumal er offensichtlich nur für die Hausverwaltung handeln wollte. Diese mag ihn zwar zur Unterzeichnung eingesetzt haben. Der Zusatz „im Auftrag“ macht aber deutlich, dass er keine eigene Erklärung als Vertreter abgeben wollte. Im Ergebnis ist für einen Dritten – z.B. einen Erwerber des Grundstücks – nicht erkennbar, dass der Mietvertrag von einer Person unterzeichnet wurde, die zur Vertretung berechtigt ist. Unwirksam wird der Vertrag dadurch zwar nicht. Er gilt aber als abgeschlossen für eine unbestimmte Zeit und kann vorzeitig gekündigt werden.

WAS IST ZU TUN?
Nach der Rechtsprechung des BGH reicht ein beigedrückter Firmenstempel zumindest dann als Vertretungsnachweis aus, wenn einer von mehreren Gesellschaftern einer GbR den Mietvertrag unterzeichnet (Az. XII ZR 35/11). Aus Sicht des LG Berlin reicht der Firmenstempel im Vertragsdokument nicht aus, wenn der Unterzeichner den Zusatz „i.A.“ hinzufügt. Wenn also nicht der Vermieter selbst bzw. ein aus dem Handelsregister ersichtlicher gesetzlicher Vertreter den Mietvertrag unterzeichnet, sondern ein rechtsgeschäftlich Bevollmächtigter, dann sollte diese Vertretungsbefugnis im Vertragsrubrum bzw. in der Unterschriftenzeile erläutert werden. Es empfiehlt sich auch, sie außerdem zumindest durch einen Vertretungszusatz „i.V.“ (in Vertretung) kenntlich zu machen. Vorsorglich sollte auch dokumentiert werden, dass der Unterzeichner vertretungsbefugt ist. Dazu kann eine Vollmacht als Anlage zum Mietvertrag beigefügt werden.

(Quelle: Immobilien Zeitung 4.4.2019, Ausgabe 14/2019)