Schuldzinsen können noch nach Verkauf Werbungskosten sein

Bei privaten Vermietungseinkünften können nachträgliche Schuldzinsen als Werbungskosten abgezogen werden, wenn der Verkaufserlös der Immobilie nicht zur Tilgung ausreicht oder zur Erzielung neuer Einkünfte verwendet wird. (BFH, Urteil vom 6. Dezember 2017, Az. IX R 4/17)

DER FALL
Die Klägerin veräußerte eine privat vermietete Immobilie. Mit dem Erlös tilgte sie nicht das Restdarlehen, das niedriger war als der Verkaufserlös, denn sie wollte eine Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden. Stattdessen löste sie mit einem Teil des Darlehens ein anderes ab, das sie für eine vermietete Zweitimmobilie aufgenommen hatte. Die entsprechenden künftigen Zinsen ließ das Finanzamt zum Abzug als Werbungskosten zu. Das verbleibende Restdarlehen aus der Erstimmobilie ließ die Klägerin jedoch stehen und ordnete es lediglich gedanklich ihren Immobilieneinkünften zu. Später schaffte sie ein weiteres Mietobjekt an und finanzierte es aus Eigenmitteln und neuen Krediten. Das Finanzamt lehnte den Abzug der Zinsen auf die – nach der Umschuldung verbliebenen – Restdarlehen als Werbungskosten ab. Einspruch, Klage und Revision blieben erfolglos.

DIE FOLGEN
Damit Schuldzinsen als Werbungskosten bei privaten Immobilieneinkünften abgezogen werden können, muss es einen wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen den Zinsen und Vermietungseinkünften geben. Dieser bleibt nach Ansicht des BFH grundsätzlich auch nach einer Veräußerung der vermieteten Immobilie bestehen, unabhängig davon, ob der Verkauf steuerpflichtig ist. Dies setzt allerdings voraus, dass mit den Fremdmitteln eine neue Einkunftsquelle angeschafft oder eine bestehende umfinanziert wird, dass die Fremdmittel also künftig im Zusammenhang mit „neuen“ Vermietungseinkünften stehen. Ist das nicht der Fall, gibt es einen wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen Zinsen und Einkünften nur insoweit, als der Veräußerungserlös gerade nicht zur Schuldentilgung ausreicht. Ist die Tilgung der Altdarlehen möglich, fällt der wirtschaftliche Zusammenhang und damit der Schuldzinsabzug weg. Eine bloß gedankliche Zuordnung zu künftigen Vermietungseinkünften genügt nicht.

WAS IST ZU TUN?
Beim Verkauf einer – im Privatvermögen gehaltenen – Bestandsimmobilie ist immer auch die Finanzierung dieser Immobilie zu überprüfen und, wenn ein weiterer Schuldzinsabzug angestrebt wird, gegebenenfalls anzupassen. Es ist dafür Sorge zu tragen, dass die bestehende Finanzierung möglichst zeitnah entweder einer bestehenden anderen Einkunftsquelle oder einem neu anzuschaffenden oder herzustellenden Vermietungsobjekt tatsächlich zugeordnet wird. Schuldzinsen aus der Zeit zwischen der Veräußerung eines Altobjekts und der Anschaffung einer neuen Immobilie können unter Umständen auch als vorab entstandene Werbungskosten geltend gemacht werden.

(Quelle: Immobilien Zeitung 17.5.2018, Ausgabe 20/2018)