Sogar längst abgerissene Bauten können ihre Umgebung prägen

04. Oktober 2017

Auch Bauwerke, die nicht mehr vorhanden sind, können für ihre Umgebung noch eine prägende Wirkung entfalten und damit Grundlage für das Erteilen einer Baugenehmigung sein. (VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 29. März 2017, Az. 5 S 1389/16)

DER FALL
Auf einem vorwiegend von Wohnhäusern umgebenen Grundstück sollte ein großes „Ärztehaus“ gebaut werden. Auf dem Grundstück hatte früher ein Fabrikgebäude gestanden, das allerdings schon sieben Jahre zuvor abgerissen worden war. Seither war das Grundstück unbebaut. Nachbarn wehrten sich gerichtlich gegen das Bauvorhaben mit dem Argument, ein gewerblich genutztes Gebäude passe nicht in das „faktische“ Wohngebiet.

DIE FOLGEN
Der VGH wies den gegen die Baugenehmigung gerichteten Eilantrag der Nach-barn ab. Obwohl in der Nachbarschaft seit dem Abriss der Fabrik nur noch Wohngebäude vorhanden waren, handele es sich nicht um ein „faktisches“ Wohngebiet. Denn die Umgebung werde nach wie vor von der ehemaligen Fabrik mitgeprägt. Deren Abriss und die seither verstrichene Zeit änderten daran nichts, weil eine gewerbliche Wiederbebauung nach der Verkehrsauffassung zu erwarten gewesen sei, so die Richter.

WAS IST ZU TUN?
Besteht für einen bebauten Bereich kein Bebauungsplan – was gerade in den Innenstädten nicht selten ist – richtet sich die Zulässigkeit der Bebauung von Freiflächen nach der „Eigenart“ der näheren Umgebung (§ 34 BauGB). Den Maßstab bildet die vorhandene Bebauung, in die sich ein Neubau einfügen muss. Die vorliegende Entscheidung zeigt, dass für den Juristen zu der „vorhandenen“ Bebauung durchaus auch Bauwerke zählen können, die längst abgerissen worden sind. Das ist wichtig, wenn das beseitigte Gebäude Eigenschaften aufwies, die in der übrigen Umgebungsbebauung fehlen, an die bei der Neubebauung aber angeknüpft werden soll. Voraussetzung ist, dass die frühere Bebauung selbst einen das Gebiet (mit-)prägenden Charakter hatte und kein „Fremdkörper“ war, und dass nach der Verkehrsauffassung eine entsprechende Wiederbebauung zu erwarten war. Bei diesem letzten Punkt kommt es zudem maßgeblich auch auf das Verhalten der Grundstückseigentümer an. Aus Sicht des VGH war im vorliegenden Fall zu erwarten, dass das Grundstück wieder bebaut werden soll, obwohl es mehr als sieben Jahre lang nicht genutzt wurde. Denn die Eigentümer hatten ihre Bebauungsabsichten während der gesamten Zeit gegenüber der Öffentlichkeit und den Behörden kommuniziert. Eigentümern brachgefallener Innenstadtgrundstücke ist also dringend zu empfehlen, mit Plänen zur Neubebauung nicht hinter dem Berg zu halten, auch wenn deren Realisierung noch nicht konkret absehbar ist.

(Quelle: Immobilien Zeitung 28.9.2017, Ausgabe 39-40/2017)