Sondernutzungsrecht ist auch ohne Grundbucheintrag wirksam

23. April 2018

Die Miteigentümer müssen dem Grundbucheintrag eines schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts zustimmen, auch wenn die Zuordnung zu einer Wohnung in der Teilungserklärung bestellt, aber nicht eingetragen wurde. (OLG München, Beschluss vom 22. Dezember 2017, Az. 34 Wx 139/17)

DER FALL
Die Beteiligten stritten mit dem Grundbuchamt, weil es ablehnte, ein Sondernutzungsrecht im Grundbuch einzutragen. In der Teilungserklärung wurden – aufschiebend bedingt durch die Zuordnung zu einer einzelnen Wohnung – Sondernutzungsrechte an Parkplätzen bestellt. Im Kaufvertrag des Ersterwerbers wurde das Sondernutzungsrecht an einem Parkplatz einer Wohnung zugeordnet. Die Eintragung dieser Zuordnung wurde zwar bewilligt und beantragt, allerdings ist sie nicht im Grundbuch eingetragen worden. Der Eigentümer verkaufte später seine Wohnung, ohne das Sondernutzungsrecht am Stellplatz zu erwähnen. Das Sondernutzungsrecht wurde später vom Käufer an einen Dritten veräußert und beide bewilligten und beantragten, dass die Rechtsänderung im Grundbuch eingetragen wird. Das Grundbuchamt verweigerte dies mit der Begründung, dass das Sondernutzungsrecht nur mit schuldrechtlicher Wirkung entstanden sei. Die Beteiligten sind aber der Ansicht, dass es mit dinglicher Wirkung bei Bedingungseintritt entstanden ist und eine Eintragung damit nicht nötig war.

DIE FOLGEN
Das OLG lehnte die Beschwerde der Beteiligten ab. Alle Wohnungseigentümer und sonstigen dinglichen Berechtigten müssen der Eintragung zustimmen. Sondernutzungsrechte müssen zwar nicht im Grundbuch eingetragen werden, um wirksam zu sein. Ohne Eintragung wirken sie allerdings nur schuldrechtlich zwischen den Eigentümern, die an der Teilungsvereinbarung beteiligt sind. Etwas anderes gilt dann, wenn die übrigen Miteigentümer schon in der Teilungserklärung ausdrücklich vom Mitgebrauch ausgeschlossen wurden. Dann muss aber die positive Zuordnung des Sondernutzungsrechts im Grundbuch des berechtigten Wohnungseigentums eingetragen werden. Andernfalls entsteht es nur als schuldrechtliches Sondernutzungsrecht und kann auch an ein anderes Mitglied der Gemeinschaft abgetreten werden. Im hier entschiedenen Fall kann das nicht ausgeschlossen werden. Das Grundbuchamt konnte nicht zwingend annehmen, dass das Sondernutzungsrecht mit dem Verkauf automatisch übertragen wurde. Deswegen müssen jetzt alle Eigentümer den Grundbucheintrag bewilligen.

WAS IST ZU TUN?
Auch wenn ein Sondernutzungsrecht aufschiebend bedingt durch Zuordnung entstehen soll, ist zu empfehlen, dass die Zuordnung im Grundbuch eingetragen wird. Dies ist immer dann sinnvoll, wenn das zugehörige Wohnungs- bzw. Teileigentum nur zusammen mit dem Sondernutzungsrecht übertragen werden soll. Damit wird das Sondernutzungsrecht verkehrsfähiger und die Rechtslage klarer.

(Quelle: Immobilien Zeitung 19.4.2018, Ausgabe 16/2018)