Sozialbindung darf beim Verkauf nicht verschwiegen werden

18. Januar 2019

Ein Verkäufer hat den Käufer bei Vertragsschluss ungefragt darüber aufzuklären, wenn die Wohnung einer Sozialbindung unterliegt. (BGH, Urteil vom 14. September 2018, Az. V ZR 165/17)

DER FALL
Der Kläger verkaufte mit notariellem Kaufvertrag eine Wohnung an den Beklagten. Im Kaufvertrag wurden die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels ausgeschlossen, es sei denn, der Verkäufer handelt vorsätzlich. In der Folge monierte der Käufer, dass es sich bei der Wohnung um einen öffentlich geförderten Wohnraum handelt. Darüber habe ihn der Verkäufer vor Vertragsabschluss nicht aufgeklärt. Der Käufer forderte die Rückabwicklung des Kaufvertrags, was der Verkäufer ablehnte. Der Käufer erhob daraufhin in erster Instanz erfolglos Klage. Auch die Berufung des Klägers vor dem Oberlandesgericht Celle blieb ohne Erfolg. Der Bundesgerichtshof hob das Berufungsurteil auf und verwies den Rechtsstreit zur erneuten Entscheidung an das OLG zurück. Es soll unter anderem die Frage klären, ob der vereinbarte Sachmängelausschluss auch Rechtsmängel umfasst.

DIE FOLGEN
Der BGH bestätigte mit der Entscheidung seine bisherige Rechtsprechung, wonach die Sozialbindung einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung einen Rechtsmangel darstellt. Der Eigentümer einer solchen Wohnung ist nämlich kraft Gesetzes in seinen rechtlichen Befugnissen beschränkt, die Wohnung selbst oder durch Dritte zu nutzen. Ein Verstoß dagegen kann eine Ordnungswidrigkeit nach dem Wohnungsbindungsgesetz mit einer Geldbuße bis zu 50.000 Euro zur Folge haben.

WAS IST ZU TUN?
Verkäufer sind gut beraten, detailliert zu dokumentieren, dass sie den Käufer über Umstände umfassend aufgeklärt haben, die für seine Willensbildung offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind – zum Beispiel verborgene, nicht unerhebliche Mängel. Es genügt nicht, wenn der Verkäufer dem Käufer vor dem Verkauf die Möglichkeit eingeräumt hat, die Immobilie zu besichtigen. Der Verkäufer kommt mit einer Besichtigung seiner Offenbarungspflicht im Hinblick auf Sachmängel nur dann nach, wenn diese Mängel durch eine Besichtigung ohne Weiteres für den Käufer erkennbar sind. Allein indem eine Besichtigung durchgeführt wird, werden dem Käufer keine bestehenden Rechtsmängel offenbart, denn die rechtlichen Verhältnisse und Defizite einer Wohnung treten dadurch nicht zum Vorschein. Auch wenn ein Haftungsausschluss für Sachmängel vereinbart wurde – etwa mit einer Formulierung wie „Kaufgegenstand wird verkauft, wie er steht und liegt“ -, wird das den Verkäufer nicht vor einer Rückabwicklung schützen, falls er den Käufer nicht vor Vertragsschluss über die Sozialbindung der zu verkaufenden Wohnung aufgeklärt hat. Denn es kann nicht vereinbart werden, dass die Haftung wegen eines arglistig verschwiegenen Mangels ausgeschlossen wird.

(Quelle: Immobilien Zeitung 10.1.2019, Ausgabe 1-2/2019)