Sozialbindung für Wohnraum muss befristet werden

03. Juni 2019

Ein Eigentümer kann nicht dazu verpflichtet werden, seine Wohnungen für immer einer Sozialbindung zu unterwerfen. Eine Belegungsbindung muss befristet sein. (BGH, Urteil vom 8. Februar 2019, Az. V ZR 176/17)

DER FALL
1995 erwarb eine Wohnungsbaugenossenschaft Bauland von einer Kommune. Das Wohnbauprojekt auf dem Grundstück wurde im Rahmen des dritten Förderwegs nach § 88d des Zweiten Wohnungsbaugesetzes mit einem zinsgünstigen Darlehen der Kommune teilfinanziert. Im Gegenzug verpflichtete sich die Genossenschaft, die Wohnungen zeitlich unbefristet nur an Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen zu vermieten. Dieses Belegungsrecht wurde mit einer be-schränkt persönlichen Dienstbarkeit zu- gunsten der Kommune gesichert. Die Rechtsnachfolgerin der Wohnbaugenossenschaft will nun aber gerichtlich feststellen lassen, dass diese Belegungsbindung 20 Jahre nach Fertigstellung der Wohnungen nicht mehr gilt. In erster und zweiter Instanz ist sie damit gescheitert.

DIE FOLGEN
Der BGH entscheidet zu ihren Gunsten. Die vereinbarte unbefristete Sozialbindung verstößt gegen § 143 BGB und ist damit unwirksam. § 88d Abs. 2 WoBauG regelt, dass die Zweckbindung für eine Wohnraumnutzung 15 Jahre nicht übersteigen soll. Es ist zwar zulässig, einen längeren Zeitraum zu vereinbaren, aber keine unbefristete Bindung. Würden die Vertragspartner eine unbefristete Bindung vereinbaren, würde das auch gegen den allgemeinen verwaltungsrechtlichen Grundsatz der Verhältnismäßigkeit verstoßen. Die Belastung des Empfängers einer staatlichen Förderung darf nicht länger wirken als die mit der Subvention verbundenen Vorteile, hier also die wirtschaftlichen Vorteile aus dem vergünstigten Darlehen. Eine unbefristete Bindung ist auch nicht dadurch gerechtfertigt, dass das Grundstück an die Genossenschaft verkauft wurde, denn das ist kein unbefristet fortgeltender Vorteil. Das Gericht der zweiten Instanz muss nun ermitteln, welche Dauer der Belegungsbindung in dieser Konstellation rechtmäßig ist.

WAS IST ZU TUN?
Die Grenzen der Sozialbindung von Wohnungseigentum werden wegen des aktuellen Rückgangs der Sozialwohnungen und der Renaissance des sozialen Wohnungsbaus in zahlreichen politischen Diskussionen problematisiert. In Anbetracht eines angeblichen „Mietenwahnsinns“ werden zudem immer längere Bindungen gefordert. So wurde beispielsweise im Berliner Modell der Kooperativen Baulandentwicklung zuletzt 2018 die übliche Dauer der Belegungsbindung von 20 auf 30 Jahre angehoben. Die Entscheidung des BGH zeigt jedoch, dass es für das öffentliche Interesse an einer Sozialbindung gesetzliche Grenzen gibt. Die Entscheidung des Gesetzgebers darf nicht durch die lokale Verwaltung „korrigiert“ werden. Ein Eigentümer kann nicht uneingeschränkt und auf keinen Fall unbefristet zur Sozialbindung verpflichtet werden.

(Quelle: Immobilien Zeitung 31.5.2019, Ausgabe 22/2019)