Späterer Eigenbedarf muss nicht vorausgesehen werden

30. März 2015

Mietrecht. Es liegt kein Rechtsmissbrauch vor, wenn ein Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigt und er diesen Eigenbedarf bei Abschluss des Mietvertrags noch nicht erwogen hat.

BGH, Urteil vom 4. Februar 2015, Az. VIII ZR 154/14, (Quelle: Immobilien Zeitung, Nr.11, 19.03.2015, Seite 12)

DER FALL

Die Beklagte bewohnt aufgrund eines im April 2011 abgeschlossenen Mietvertrags eine Wohnung in Mannheim. Zwei Jahre später kündigt der Kläger das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Er führt an, seine 20 Jahre alte Tochter habe 2012 ihr Abitur abgelegt, ein Auslandsjahr absolviert und wolle Mitte 2013 nach ihrer Rückkehr eine eigene Wohnung beziehen. Der Beklagte widersprach der Kündigung, weil dieser Eigenbedarf für den Kläger schon bei Abschluss des Mietvertrags vorhersehbar gewesen sei. Das AG hat der Räumungsklage stattgegeben. In der Berufung hat das LG die Klage jedoch abgewiesen, weil die Eigenbedarfskündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam sei. Der klagende Vermieter hätte bei verständiger Betrachtung den Eigenbedarf schon bei Mietvertragsabschluss voraussehen müssen. Der BGH hat das landgerichtliche Urteil aufgehoben und zwar deshalb, weil ein Rechtsmissbrauch erst dann vorläge, wenn der Vermieter Wohnraum auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, ihn alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen.

DIE FOLGEN

Mietgerichte haben bislang dem Vermieter unterstellt, er gebe mit Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags gleichzeitig eine Erklärung zum fehlenden Eigenbedarf ab. Teilweise ist ihm eine Bedarfsvorschau auf bis zu fünf Jahre unterstellt worden. Mit der Konsequenz, dass eine in dieser Zeit erklärte Eigenbedarfskündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam war. Die Anforderungen an diese Art des Rechtsmissbrauchs hat der BGH verschärft: Der Vermieter muss weder sich noch dem Mieter Rechenschaft über seine zukünftige Lebensplanung abgeben. Es liegt auch dann kein Rechtsmissbrauch vor, wenn der Eigenbedarf bei Abschluss des Mietvertrasgs zwar erkennbar gewesen wäre, der Vermieter aber eine Kündigung noch nicht erwogen hat. Eine Eigenbedarfskündigung ist erst dann missbräuchlich, wenn er bei Vertragsabschluss schon konkret entschlossen ist, bald Eigenbedarf geltend zu machen, oder wenn er ein solches Vorgehen ernsthaft in Betracht zieht.

WAS IST ZU TUN?

Der BGH hat die Eigentümerrechte erheblich gestärkt. Der Vertrauensschutz des Wohnungsmieters ist spiegelbildlich reduziert worden. Mieter werden sich gegen Eigenbedarfskündigungen, die kurz nach Mietvertragsabschluss ausgesprochen werden, kaum wirksam verteidigen können.