„Spekulationen lassen sich nicht verhindern“

18. Juni 2015

Experte Knut Hiller-Schleehuber über den Verkauf historischer Häuser und Beiträge für die Innenstadtsanierung.
SZ Zittau, 04.06.2015, Mario Heinke

Knut Hiller-Schleehuber kennt den Wert vieler Grundstücke in der Region bis auf den Cent genau. Seit zehn Jahren ist der 46-jährige, öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige Gutachter für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Heute feiert der Zittauer das Jubiläum in seinen Geschäftsräumen in der Ludwigstraße.

Herr Hiller-Schleehuber, von wem bekommen Sie die Aufträge?
Von verschiedenen Gerichten, Unternehmen, Rechtsanwälten, Steuerberatern und privaten Hausbesitzern. Im Prinzip von Menschen und Institutionen, die den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln lassen möchten.

Wie ermitteln Sie den Verkehrswert?
Da spielen viele Faktoren eine Rolle. Die Lage, das Alter, die Nutzungsart, der Modernisierungsstand oder sonstige Eigenschaften wie Denkmalschutz sowie Rechte und Belastungen. Ich schaue mir das Objekt in jedem Fall gründlich an, prüfe die Unterlagen und recherchiere bei Eigentümern und Behörden. Auf Grundlage der Immobilienwertermittlungsverordnung ermittle ich den aktuellen Verkehrswert.

Immobilienkäufer halten den Verkehrswert oft für zu hoch. Wie sehen Sie das?
Der Verkehrswert ist der wahrscheinlichste Kaufpreis im nächsten Verkaufsfall, ohne dass persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse eine Rolle spielen dürfen, also der Marktwert für jedermann. Trotzdem bleibt es eine Schätzung, Zehn Prozent Abweichung sind durchaus realistisch. Im Übrigen kann es auch vorkommen, dass ein negativer Verkehrswert herauskommt.

Wie das?
Nehmen Sie ein Grundstück mit niedrigem Bodenwert, auf dem ein marodes, denkmalgeschütztes Haus steht, das nicht abgerissen werden darf. Das ist in unserer strukturschwachen Region möglich.

Immer wieder werden Grundstücke an Investoren verkauft, die dann nichts tun und das Haus verfallen lassen. Lässt sich das nicht verhindern?
Spekulationen lassen sich wohl nicht ganz verhindern. Investoren kennen den regionalen Immobilienmarkt oft gar nicht und überschätzen die Möglichkeiten. Da wird das vermeintliche Schnäppchen schnell zur Last. Man muss zudem unterscheiden. Erfolgt der Verkauf von privat an privat, haben die Kommunen wenige Möglichkeiten einzugreifen, es sei denn, die Immobilie befindet sich in einem Sanierungsgebiet. Nur wenn Kommunen eigene Immobilien verkaufen, können sie Konzept, Finanzierungsmöglichkeiten und Bonität des Käufers prüfen. Da wo die Investoren fehlen, ist man eher froh über jeden Interessenten, in der Hoffnung, dass es gut geht.

Die Stadt Zittau fordert Ausgleichsbeträge für die Sanierung der Innenstadt von den Hausbesitzern im Sanierungsgebiet. Sind die nach ihrer Auffassung gerechtfertigt?
Absolut. Wenn man sich das Zittauer Sanierungsgebiet (die Innenstadt) anschaut, kann man feststellen, wie sich Infrastruktur, Lage und Gesamterscheinungsbild enorm verbessert haben. Das wäre ohne die städtebauliche Förderung durch die Festlegung als Sanierungsgebiet kaum möglich gewesen. Natürlich gibt es noch Problembereiche. Hier liegt es aber auch in der Verantwortung von uns Gutachtern, mit Augenmaß bei der Ermittlung der Ausgleichsbeträge zu agieren.

Wie ist Ihnen zumute, wenn Sie das Eigenheim einer Familie wegen der bevorstehenden Zwangsversteigerung bewerten müssen?
Das ist nicht lustig und gehört zu den unangenehmen Seiten der Arbeit. Die Betroffenen befinden sich in einer Notlage, für die sie nicht immer selber verantwortlich sind. Hier ist Einfühlungsvermögen gefragt.

Wie wird man öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger?
Ich habe viele Jahre als Makler gearbeitet und 2004 eine Ausbildung zum Gutachter an einer privaten Bildungsakademie abgeschlossen. 2011 wurde ich von der IHK Dresden öffentlich bestellt und vereidigt. Seit Beginn der Gutachtertätigkeit habe ich circa 60 Weiterbildungen besucht und auch selber Sachverständige geschult.

Arbeiten Sie auch noch als Makler?
Nein, das würde zu Interessenkonflikten führen. Auch bin ich der Meinung, dass man sich immer nur auf eine Sache konzentrieren und diese mit hundertprozentigem Einsatz betreiben sollte.