Städtebaulicher Vertrag ersetzt nicht den Bebauungsplan

12. Dezember 2017

Gemeinden können die städtebauliche Zulässigkeit von Bauvorhaben nicht durch städtebauliche Verträge steuern, wenn sie eigentlich einen Bebauungsplan aufstellen oder ändern müssten. (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 4. Juli 2017, Az. 5 S 1867/15)

DER FALL
Im Zusammenhang mit einem Bauvorhaben in Innenstadtnähe schloss die Gemeinde einen städtebaulichen Vertrag mit dem Grundstückseigentümer. Der Vertrag schrieb dem Eigentümer u.a. vor, dass er, wenn er Einzelhandelsbetriebe ansiedeln wolle, ein vom Gemeinderat beschlossenes Einzelhandelskonzept beachten muss. Dieses schloss in dem fraglichen Bereich „zentrenrelevanten“ Einzelhandel aus. Später beantragte und erhielt der Grundstückseigentümer allerdings eine Baugenehmigung für einen Drogeriemarkt. Daraufhin erhob die Gemeinde Klage: Sie wollte es dem Eigentümer untersagen, die Baugenehmigung auszunutzen.

DIE FOLGEN
Der VGH wies die Klage ab und begründete das damit, dass der städtebauliche Vertrag mit seinem Verbot, zentrenrelevanten Einzelhandel anzusiedeln, unwirksam sei. Nach dem BauGB muss die Gemeinde die bauliche Nutzung mit den Mitteln der Bauleitplanung steuern. Es ist unzulässig, den „Grundsatz der Planmäßigkeit“ durch städtebauliche Verträge zu umgehen.

WAS IST ZU TUN?
Fast jede Gemeinde hat heute ein vom Rat beschlossenes Einzelhandelskonzept, das auf Grundlage von gutachterlichen Empfehlungen festlegt, wo im Gemeindegebiet Einzelhandelsansiedlungen zugelassen werden sollen und wo nicht. Ziele dieser Konzepte sind es, die Innenstädte zu schützen und eine wohnortnahe Versorgung auch für nicht (auto-) mobile Bevölkerungskreise sicherzustellen. Rechtlich betrachtet handelt es sich bei den Einzelhandelskonzepten aber um lediglich „informelle“ Planungen, die der Vorbereitung von verbindlichen Bebauungsplänen dienen. Das Aufstellen von B-Plänen ist allerdings – nicht zuletzt wegen der vorgeschriebenen Bürgerbeteiligung – aufwendig und teuer. Daher ist die Versuchung groß, bei anstehenden Investitionsvorhaben den Planungsaufwand einzusparen und auf vermeintlich flexiblere Steuerungsinstrumente auszuweichen. Mit dem Gesetz lässt sich das allerdings nicht vereinbaren. Gemeinden, die versuchen, ihre in Einzelhandelskonzepten niedergelegten städtebaulichen Vorstellungen durch planersetzende Verträge zu realisieren, laufen Gefahr, Schiffbruch zu erleiden. Auch Investoren sollten sich nicht vorschnell auf solche Konstruktionen, die vermeintlich Zeit und Kosten sparen, einlassen. Es besteht immer das Risiko, dass in einem späteren Verfahrensstadium erkannt wird, dass dieses Vorgehen rechtswidrig war. Das kann zu erheblichen Verzögerungen oder sogar zum Scheitern des Vorhabens führen.

(Immobilien Zeitung 7.12.2017, Ausgabe 49/2017)