Staffelmiete schließt Erhöhung wegen Modernisierung aus

29. April 2019

Modernisiert ein Vermieter Wohnräume während der Laufzeit einer Staffelmietabrede, kann er dafür nach Ablauf der Staffelmietzeit keine Mieterhöhung fordern. (LG Berlin, Urteil vom 28. Februar 2018 Az. 65 S 225/17)

Der Fall
Vermieter und Mieter schlossen im Dezember 2008 einen Wohnraummietvertrag, in dem eine zeitlich befristete Staffelmiete vereinbart war. In den Jahren 2010 und 2016 – während der Laufzeit der Staffelmiete – führte der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durch. Er erklärte daraufhin jeweils noch im selben Jahr, dass die Miete nach dem Ablauf der Staffelmietzeit erhöht werden soll. Dagegen wehrte sich der Mieter und bekam vor dem LG Berlin Recht.

Die Folgen
Gemäß § 559 BGB können Vermieter nach Modernisierungsmaßnahmen eine Mieterhöhung fordern. Es ist aber unzulässig, die Mietsteigerung während der Laufzeit der Staffelmiete geltend zu machen (§ 557a II BGB). Nach Auffassung des LG Berlin ist damit auch ausgeschlossen, dass die Miete zeitlich verzögert erst mit Wirkung zum Ablauf der Staffelmietzeit erhöht wird, wenn die Modernisierungsmaßnahme während der Laufzeit der Staffelmiete durchgeführt worden ist. Das ergebe sich aus Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung, so das Gericht. Dies gilt auch für notwendige Modernisierungsmaßnahmen, die der Vermieter nicht vorhersehen konnte.

Was ist zu tun?
Vermieter von Wohnräumen müssen sich bei der Gestaltung der Miete entscheiden: Sie können aufgrund einer Staffelmietabrede die Miete automatisch steigen lassen, oder sie können eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen geltend machen. Ist eine Staffelmiete vereinbart und werden während der Laufzeit Modernisierungen durchgeführt, können sie dafür keine höhere Miete fordern. Vermieter sollten daher vor Abschluss einer Staffelmietabrede genau prüfen, ob und inwieweit Modernisierungsmaßnahmen anstehen oder erforderlich werden könnten und inwiefern sie planbar und kalkulierbar sind. Entsprechend sollten anstehende Kosten – soweit nach den Vorgaben der Mietpreisbremse sowie den Wucherverboten zulässig – in der Staffelmiete berücksichtigt werden. Ist dies mangels Planungs- und Kalkulationssicherheit nicht möglich oder ist die kalkulierte Staffelmiethöhe gegenüber dem Mieter nicht durchsetzbar, können Vermieter in Betracht ziehen, eine kürzere bzw. überhaupt zeitlich begrenzte Staffelmietzeit festzulegen. Auf diese Weise können sie sich eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen, die nach Ablauf der Staffelmietzeit durchgeführt werden, offen halten. Für die Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen ist aber zu beachten, dass es gemäß § 559 BGB Obergrenzen gibt. Diese müssen ebenfalls in die Kalkulation einbezogen werden.

(Quelle: Immobilien Zeitung 25.4.2019, Ausgabe 17/2019)