Stellplatz in gemeinsamer Tiefgarage kann Teileigentum sein

02. Dezember 2019

Befindet sich unter zwei Grundstücken eine gemeinsame Tiefgarage, kann Teileigentum an den Stellplätzen begründet werden. Dazu müssen sich die Parkplätze unter dem jeweiligen Grundstück befinden. (KG, Beschluss vom 10. September 2019, Az. 1 W 127/19)

DER FALL
Unter zwei benachbarten Grundstücken befindet sich eine gemeinsame Tiefgarage. Die Eigentümerin erklärte nacheinander die Teilung beider Grundstücke nach § 8 WEG in Wohnungs- und Teileigentumsrechte. Die Teileigentumsrechte sollten an den Tiefgaragenstellplätzen begründet werden. Das Grundbuchamt lehnte den ersten Antrag ab. Es wies darauf hin, dass es sich bei der Tiefgarage rechtlich um einen Überbau handele. Es sei nicht ersichtlich, dass das Grundstück, das aufgeteilt werden sollte, das Stammgrundstück sei, von dem aus der Überbau erfolgt sei. Auch den Antrag für das zweite Grundstück lehnte das Grundbuchamt mit dem gleichen Argument ab.

DIE FOLGEN
Die Eigentümerin legte Beschwerde ein und hatte damit Erfolg. Um Teileigentum zu begründen, müssen Grundstück und Gebäude eigentumsrechtlich eine Einheit bilden. Steht ein Gebäude teilweise auf einem anderen als dem aufzuteilenden Grundstück, muss dem Grundbuchamt die wirtschaftliche Einheit gesondert nachgewiesen werden. Sofern die Tiefgarage dem Nachbargrundstück als wesentlicher Bestandteil zuzuordnen ist und das Nachbargrundstück für die gemeinsame Tiefgarage somit als Stammgrundstück gilt, komme eine Teilung des Gebäudes nicht in Betracht. Nach Ansicht des Kammergerichts verkennt das Grundbuchamt in diesem Fall jedoch, dass keines der beiden Grundstücke ein Stammgrundstück der Tiefgarage darstellt. Die Eigentümerin will die Tiefgarage vertikal entlang der Grundstücksgrenze teilen. Lage, Umfang und wirtschaftliche Bedeutung der beiden Tiefgaragenhälften sind nahezu identisch, sodass kein Stammgrundstück erkennbar ist.

WAS IST ZU TUN?
Der Grundsatz, dass Grundstück und Gebäude eine Einheit bilden, wird gerade in dicht bebauten Innenstadtlagen nicht selten durchbrochen; faktisch entstehen Überbauten. Für diese Fälle bezwecken die Überbauvorschriften, dass Überbauten in gewissen Konstellationen einem Stammgrundstück zugeschrieben werden. Damit will man wirtschaftliche Werte schützen. Doch es gibt einen weiteren gangbaren Weg, der gerade dann von Bedeutung sein kann, wenn benachbarte Grundstücke mit einer gemeinsamen Tiefgarage an unterschiedliche Erwerber veräußert werden sollen: die vertikale Teilung einer Tiefgarage. Auch wenn eine solche Tiefgarage ursprünglich nicht mit der Absicht errichtet wurde, sie später auf diese Art zu teilen, ist dies möglich. Dazu muss der Eigentümer sich mit dem Nachbarn einigen und seinen Willen zur Teilung der Tiefgarage entlang der Grundstücksgrenze nach außen erkennbar machen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 28.11.2019, Ausgabe 48/2019)