Streit um Kinderlärm: Mieter muss kein Lärmprotokoll führen

30. Oktober 2017

Bei wiederkehrenden Lärmbeeinträchtigungen muss der Mieter kein detailliertes Protokoll vorlegen. Es genügt, wenn er beschreibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es sich handelt und wann, wie lange und wie oft sie auftreten. (BGH, Beschluss vom 22. August 2017, Az. VIII ZR 226/16)

DER FALL
Die Klägerin ist Mieterin einer Erdgeschosswohnung in einem um 1900 erbauten Achtfamilienhaus. Sie behauptet unter Vorlage von Lärmprotokollen und Antritt von Zeugenbeweis, dass es seit dem Einzug einer Familie mit zwei noch nicht schulpflichtigen Kindern aus deren darüberliegender Wohnung fast täglich, auch an Sonn- und Feiertagen sowie zu Ruhezeiten, zu massiven Lärmstörungen durch heftiges Stampfen, Springen, Poltern sowie durch Schreie und sonstige lautstarke und aggressive familiäre Auseinandersetzungen komme. Die Mieterin verlangt vom Vermieter Beseitigung der Lärmstörungen und klagt auf Feststellung eines Mietminderungsrechts von 50%, in den Vorinstanzen ohne Erfolg. Ihre Nichtzulassungsbeschwerde war begründet.

DIE FOLGEN
Der BGH bestätigt die allgemeine Auffassung, dass in einem Mehrfamilienhaus gelegentlich auftretende Lärmbeeinträchtigungen grundsätzlich als sozial adäquat hinzunehmen sind. Sie begründen für die betroffenen Mitmieter deshalb noch nicht ohne weiteres einen Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 BGB. Dazu gehört auch Kinderlärm, der seinen Ursprung in einem altersgerecht üblichen kindlichen Verhalten hat und der gegebenenfalls auch unter Inkaufnahme erhöhter Grenzwerte für Lärm grundsätzlich hinzunehmen ist. Der BGH stellt aber klar, dass die Toleranz auch Grenzen hat. Diese Grenzen sind jeweils im Einzelfall zu bestimmen; dabei sind Art, Qualität, Dauer und Zeit der verursachten Geräuschemissionen, das Alter und der Gesundheitszustand des Kindes sowie die Vermeidbarkeit der Emissionen etwa durch objektiv gebotene erzieherische Einwirkungen oder durch zumutbare oder sogar gebotene bauliche Maßnahmen zu berücksichtigen. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen auch im Falle von Kinderlärm muss kein detailliertes Protokoll vorgelegt werden. Es genügt vielmehr grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten.

WAS IST ZU TUN?
Mit erfreulicher Deutlichkeit hat der BGH aufgezeigt, dass es Grenzüberschreitungen gibt, die der Mieter nicht hinnehmen muss, und dass sich der Vermieter insoweit nicht seiner Verantwortung entziehen kann. Er muss in geeigneter Form gegen diese Grenzüberschreitungen vorgehen. Aus der Sicht des lärmbeeinträchtigten Mieters mag es ratsam sein, weiterhin sogenannte Lärmprotokolle zu führen. Notwendig ist dies aber nicht mehr, sofern die Beeinträchtigungen substantiiert beschrieben werden.

(Quelle: Immobilien Zeitung 26.10.2017, Ausgabe 43/2017)