Teil-Leerstand im Einkaufszentrum ist kein Mietmangel

31. August 2015

Mietrecht: Das Nichtbetreiben von Mietflächen innerhalb eines Multi-Tenant-Objekts ist eine bloß mittelbare Einwirkung, die weder einen Mangel des Mietobjekts noch eine zusicherungsfähige Eigenschaft darstellt, sondern allein in der Risikosphäre des Mieters liegt. (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 5. Juni 2014, Az. I-24 U 159/13)

DER FALL

Die Klägerin mietete Gewerbeflächen zum Betrieb eines Restaurants in einem multifunktional genutzten Einkaufszentrum der Beklagten. Aufgrund von Brandschutzmängeln untersagte die Stadt später zeitweise die Nutzung eines sich ebenfalls in dem Mietobjekt befindenden Veranstaltungsbereichs. Die Klägerin begehrte Schadenersatz wegen der daraufhin ausgebliebenen Restaurantgäste und dadurch erlittenen Gewinneinbußen. Sie ist der Ansicht, dass die vertragliche Sollbeschaffenheit der Mietfläche aufgrund der Schließung nicht gegeben sei und daher ein Mangel vorliegt, der allein dem Verantwortungsbereich des Vermieters zuzuordnen sei.

DIE FOLGEN

Das OLG entschied wie bereits das LG konsequent, dass die Mieterin insgesamt leer ausgeht. Als Begründung führte das Gericht mit erfreulicher Klarheit zunächst aus, dass aufgrund der Schließung kein Mangel vorliegt, da die Gebrauchstauglichkeit der vermieteten Gewerbefläche durch die Schließung nicht unmittelbar beeinträchtigt wird. Unerheblich ist dabei, ob die Mieterin hierdurch Gewinneinbußen erleidet, da dies jedenfalls keine unmittelbare Auswirkung auf die Tauglichkeit des Mietobjekts zum Betrieb als Restaurant darstellt. Darüber hinaus stellt der Betrieb anderweitig vermieteter Bereiche keine zusicherungsfähige Eigenschaft dar, da er dem Mietobjekt nicht auf Dauer anhaftet.

WAS IST ZU TUN?

Vermieter können sich freuen, denn diese Entscheidung bestätigt erneut die anerkannte Rechtsprechung, nach der grundsätzlich nur unmittelbare Beeinträchtigungen der Gebrauchstauglichkeit eines Mietobjekts unter den mietrechtlichen Mangelbegriff fallen. Nicht ausreichend sind hingegen äußere Umstände, die sich nur mittelbar im Rahmen des unternehmerischen Gewinns auf die Verwendung auswirken. Ohne anderweitige vertragliche Vereinbarung liegt das Gewinnerzielungsrisiko vielmehr beim Mieter. Wie von dem OLG bestätigt, kann sich der Mieter folglich auch nicht auf eine Störung der Geschäftsgrundlage und somit eine Anpassung des Mietvertrags berufen. Durch die Entscheidung wird insbesondere das Risiko von Vermietern nur teilweise vermieteter Objekte sowie Mietobjekten mit einer hohen Mieterfluktuation weiterhin begrenzt. Um von dieser klaren Linie zu profitieren, sollten gerade diese Vermieter bei der Vertragsgestaltung daher besonders vorsichtig sein und unbedingt darauf achten, keine Regelungen in Verträge aufzunehmen, durch die das grundsätzlich bei dem Mieter liegende Risiko der Gewinnerzielung bei Leerstand weiterer Mietflächen auf den Vermieter übertragen wird.

(Quelle: Immobilien Zeitung 27.08.2015, Ausgabe 34/2015)