Teure Sanierung rechtfertigt keinen Abriss

25. Januar 2018

Will ein Eigentümer ein Gebäude in einem Erhaltungsgebiet abbrechen lassen, muss er beweisen, dass der Erhalt wirtschaftlich unzumutbar ist. Es genügt nicht, wenn die Sanierungskosten höher sind als der Verkehrswert des Hauses. (OVG Schleswig, Beschluss vom 26. Juli 2017, Az. 1 LA 8/17)

DER FALL
Der Kläger will ein Fachwerkhaus in einer Altstadt abbrechen lassen. Das Gebäude steht seit Jahren leer, es ist in einem sehr schlechten Zustand und die Standsicherheit ist nicht mehr gewährleistet. Das Grundstück liegt jedoch im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung. Das zuständige Bauamt lehnt den Abbruchantrag deshalb ab und verweist darauf, dass das Gebäude erhaltungswürdig ist. Der Kläger begehrt eine Abbruchgenehmigung, seine Klage bleibt aber erfolglos.

DIE FOLGEN
Der Kläger machte im Verfahren geltend, dass die Kosten einer Sanierung bei rund 470.000 Euro liegen würden und damit deutlich über dem Verkehrswert des Grundstücks, der lediglich 325.000 Euro betrage. Es sei daher wirtschaftlich unzumutbar, das Gebäude zu erhalten. Das Oberverwaltungsgericht Schleswig sah das anders: Maßgeblich für das Erteilen einer Abbruchgenehmigung ist, dass die Erhaltung objektiv unmöglich ist. Eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit kann erst dann vorliegen, wenn die Kosten für den Erhalt und die Bewirtschaftung des Hauses durch die Erträge sowie staatliche und kommunale Zuschüsse und Steuervorteile nicht aufgewogen werden können. Dies muss ein Eigentümer nachvollziehbar und belastbar nachweisen. Gelingt ihm dies nicht, ist die Abbruchgenehmigung zu versagen.

WAS IST ZU TUN?
Will man Grundstücke in Erhaltungsgebieten erwerben, ist das mit nicht unerheblichen Risiken verbunden. Gerade bei baufälligen Gebäuden ist es offensichtlich, dass Abbruch und Neubau kostengünstiger sind als eine aufwendige Sanierung. Die Rechtsprechung setzt allerdings hohe Anforderungen an das Erteilen einer Abbruchgenehmigung in einem Erhaltungsgebiet. Im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung muss der Eigentümer darlegen, dass er Kosten für eine Modernisierung aufbringen muss, damit das Gebäude überhaupt genutzt werden kann. Der Grundstückswert darf bei den zu erwartenden Kapitalkosten nicht angesetzt werden. Möglicherweise wird der Eigentümer mit dem Argument konfrontiert, dass die Erhaltungskosten nur entstanden sind, weil das Gebäude früher unzureichend unterhalten wurde. Damit muss er bereits im Baugenehmigungsverfahren einen erheblichen Aufwand betreiben. Beim Erwerb einer Immobilie ist deshalb zu prüfen, ob sie in einem Erhaltungsgebiet liegt und abgebrochen werden kann.

(Quelle: Immobilien Zeitung 18.1.2018, Ausgabe 3/2018)