Trägt der Gewerbemieter die Grundsteuer, zählt sie zur Miete

Grundsteuer, die vertraglich auf den Mieter eines Gewerbegrundstücks umgelegt wird, gehört zur Miete. Sie ist deshalb gewerbesteuerrechtlich zum Teil dem Gewinn hinzuzurechnen.
(BFH, Urteil vom 2. Februar 2022, Az. III R 65/19)

Der Fall
Eine Kapitalgesellschaft hatte für ihr Produktionsunternehmen ein Betriebsgrundstück gemietet. Im Mietvertrag war mit dem Vermieter vereinbart, dass die Mieterin neben dem laufenden Mietzins auch die anfallende Grundsteuer zu tragen hat. Im Rahmen einer Außenprüfung bei der Kapitalgesellschaft behandelte die Finanzverwaltung die Grundsteuer erstmals als Teil der Mietzinsen und unterwarf sie der gewerbesteuerlichen Hinzurechnung für Miet- und Pachtzinsen nach § 8 Nr. 1 Buchst. e GewSt – also in Höhe von einem Achtel der von der Mieterin übernommenen Grundsteuerbeträge. Während das FG der Kapitalgesellschaft noch Recht gab und nur vertraglich übernommene Instandhaltungsaufwendungen unter den Tatbestand der Mietzinsen subsumierte, urteilte der BFH in der Revision gegen die Mieterin und gab der Finanzverwaltung Recht.

Die Folgen
Der BFH unterwirft im Ergebnis die von der Mietpartei übernommene Grundsteuer einer weiteren Steuer: der Gewerbesteuer. Das ist wirtschaftlich wohl eine Steuer auf die Steuer. Er verkennt nicht, dass dies bei einem Eigentümer-Eigennutzer nicht der Fall ist. Dieser Unterschied ist aber vom Objektsteuercharakter der Gewerbesteuer gerechtfertigt, so das Gericht. Wirtschaftlich beruht die Entscheidung auf der bereits in früheren Urteilen angelegten Überlegung, dass die Miete um den Betrag der Grundsteuer höher ausgefallen wäre, hätte der Vermieter sie selbst zu tragen. Vom gesetzlichen Leitbild her muss der Vermieter die Grundsteuer tragen. Übernimmt nun der Mieter die Steuer wirtschaftlich, wird dieser Teilbetrag zu einem Bestandteil der geschuldeten Miete und somit nach Auslegung des BFH Teil des Hinzurechnungsbetrags. Dies dürfte künftig für jede vom Mieter vertraglich übernommene wirtschaftliche Belastung ähnlich erfolgen.

Was ist zu tun?
Es bestehen wenig Zweifel, dass die Finanzverwaltung diese Entscheidung demnächst im Bundessteuerblatt veröffentlichen und damit flächendeckend anwenden wird. Eine sinnvolle Gestaltung liegt eher fern: Kaum ein Unternehmer wird wegen der Hinzurechnung sein Betriebsgrundstück erwerben. Und kaum ein Vermieter wird sich für eine „Steuerarbitrage“ auf eine Teilanpassung der Miete gegen Übernahme der Grundsteuer einlassen. Mithin muss sich der Steuerpflichtige in vergleichbaren Konstellationen bei offenen Steuerbescheiden darauf einstellen, dass die vertraglich übernommene Grundsteuer – und andere vertraglich übernommenen Lasten – in die gewerbesteuerliche Hinzurechnung einbezogen werden. Jedenfalls muss er das so lange, bis das Bundesverfassungsgericht eventuell einmal die Objektsteuern neu justiert.

(Quelle: Immobilien Zeitung 30.6.2022, Ausgabe 26/2022)