Trotz Leerstand zahlen Mieter nach Verbrauchsanteilen

21. Januar 2015

Wohnraummietrecht. Die Kosten für Warmwasser bei einem fast leergezogenen Abrissobjekt dürfen entsprechend der Heizkostenordnung zu 50% nach Verbrauchsanteilen abgerechnet werden.

BGH, Urteil vom 10. Dezember 2014, Az. VIII ZR 9/14, (Quelle: Immobilien Zeitung, Nr. 1, 08.01.2015 Seite 12)

DER FALL

Die Beklagte bewohnt einen für den Abriss vorgesehenen Plattenbau. Von 28 Wohnungen sind nur noch sieben belegt. Dem Leerstand trägt die Vermieterin Rechnung, indem sie bei der Nebenkostenabrechnung den Verbrauchsanteil nur bei 50% ansetzt und ansonsten die Abrechnung pauschal um weitere 50% kürzt. Einer Mieterin reicht das nicht aus, sie verweigert die Nachzahlung. Die Vermieterin klagt die Rechnung ein und gewinnt vor dem AG. Das LG hebt dieses Urteil auf, der BGH aber stellt in der Revision das Urteil des AG wieder her.

DIE FOLGEN

Die Heizkostenverordnung (HeizKVO) schreibt zwingend vor, dass von den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage mindestens 50%, höchstens aber 70% nach dem erfassten Verbrauch, der jeweilige Rest nach der Wohnfläche zu verteilen sind. Nur wenn Abrechnungsgeräte ausfallen oder aus anderen, ähnlichen Gründen der Verbrauch nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann, darf abgewichen werden. Das führt zu einer spürbaren Belastung der verbleibenden Mieter, wenn in einem Gebäude viele Wohnungen leer stehen. Dann trägt der Vermieter das Leerstandsrisiko nur insoweit, als er über die Flächenanteile der leer stehenden Räume beteiligt wird, nicht jedoch über den Kostenanteil, der verbrauchsabhängig abgerechnet wird. In einem Urteil hat der BGH im Jahr 2010 einen Extremfall verboten, in dem aufgrund einer Vertragsbestimmung entgegen der HeizKVO ausschließlich nach Verbrauch abgerechnet wurde. Vorliegend wollten die Mieter das andere Extrem erreichen: eine Abrechnung ausschließlich nach Flächenbestandteilen. Das lehnte der BGH ab und bestätigte seine Rechtsprechung, wonach nur bei extremen Leerständen der Grundsatz von Treu und Glauben gewisse Anpassungen bei der Warmwasserabrechnung erfordern könne.

WAS IST ZU TUN?

Vermieter sollten sich bei der Abrechnung der warmen Nebenkosten an die HeizKVO halten. Dieser Rat muss in Fällen extremen Leerstands allerdings modifiziert werden. Denn die Rechtsprechung gibt dem Prinzip, dass es der Vermieter ist, der das Leerstandsrisiko trägt, ein ganz besonderes Gewicht. Um Restmietern entgegenzukommen, muss bei überwiegendem Leerstand der flächenabhängig berechnete Anteil mindestens 50% betragen. Ob darüber hinaus den Mietern z. B. durch Kulanzabzüge weiter entgegengekommen werden muss, ist eine Sache des Einzelfalls. Insofern hat der BGH es versäumt, für Rechtssicherheit zu sorgen. Mietern kann daher nicht geraten werden, die Betriebskosten einseitig zu kürzen, denn sie riskieren, dass die Kürzungen sich später als ungerechtfertigt herausstellen und eine kündigungsbegründende Höhe erreichen.