Trotz Vertragsverlängerung ist mindern erlaubt

27. Februar 2015

Mietrecht. Die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter führt nicht gemäß oder entsprechend § 536 b BGB dazu, dass der Mieter für die Zukunft mit seinen Rechten aus §§ 536, 536 a BGB ausgeschlossen ist.

BGH, Urteil vom 5. November 2014, Az. XII ZR 15/12, (Quelle: Immobilien Zeitung, Nr. 7, 19.02.2015, Seite 12)

DER FALL

In dem vom BGH entschiedenen Fall bestand zwischen den klagenden Mietern und den beklagten Vermietern ein Vertrag über Gewerberäume zum Betrieb einer Arztpraxis. Das Mietverhältnis war auf zehn Jahre befristet und sah für die Mieter die Möglichkeit vor, die Mietzeit viermal um jeweils fünf Jahre zu verlängern. Eine umlufttechnische Anlage war mangelhaft. Die Mängel waren den Mietern vor ihrer ersten Optionsausübung bekannt. Ohne sich ihre Rechte wegen der Mängel vorzubehalten, hatten die Mieter von ihrem Optionsrecht Gebrauch gemacht. Erst in der Folgezeit rügten sie die Mängel und zahlten die Miete unter Vorbehalt. Nach einer weiteren Option erhoben die Mieter Klage auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete, da die Miete zu mindern war.

DIE FOLGEN

Gemäß § 536 b BGB stehen dem Mieter die Rechte aus den §§ 536 und 536 a BGB nicht zu, wenn er den Mangel bei Vertragsschluss kennt oder infolge grober Fahrlässigkeit nicht kennt oder wenn er die mangelhafte Sache trotz Mangelkenntnis annimmt. Nach bisheriger überwiegender Auffassung war es einem Mieter nach der vorbehaltslosen Ausübung der Verlängerungsoption verwehrt, die Miete aufgrund von Mängeln zu mindern, die er zu der Zeit bereits kannte. Demgegenüber ist die Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter nach Ansicht des BGH weder ein Vertragsschluss gem. § 536 b S.1 BGB, noch ist eine entsprechende Anwendung des § 536 b BGB gerechtfertigt. Die Identität des Mietvertrags bleibt erhalten. Die Optionsausübung, die dem Mieter das Recht einräumt, das bestehende Mietverhältnis durch einseitige Erklärung über einen bestimmten Zeitraum zu verlängern, ist ein schon im Ausgangsvertrag eingeräumtes Gestaltungsrecht, das nur zu einer Änderung der Vertragslaufzeit führt. Auch eine entsprechende Anwendung des § 536 b BGB kommt nicht in Betracht, da die Rechtsfolgen einer unterlassenen Anzeige eines nachträglich aufgetretenen Mangels seit der Mietrechtsreform 2001 abschließend in § 536 c BGB geregelt sind.

WAS IST ZU TUN?

Die Entscheidung des BGH ist zu begrüßen. Denn sie stellt klar, dass durch eine einseitige Optionserklärung das bisherige Mietverhältnis mit dem Inhalt, mit dem es besteht, fortgesetzt wird und dass sich nur die Laufzeit ändert. Es gab immer wieder Tendenzen in der Rechtsprechung, im Falle der Optionsausübung auch eine Mietanpassung zuzulassen, selbst wenn dies im Vertrag nicht vorgesehen war. Auch hier gilt jetzt: Das Mietverhältnis wird so fortgesetzt, wie es besteht. Ist keine Anpassung vorgesehen, so verbleibt es bei der bisherigen Miete unter Beibehaltung etwaiger Wertsicherungsvereinbarungen.