Um- und Ausbauten müssen schriftlich vereinbart werden

02. November 2020

Vereinbarungen über Um- und Ausbauarbeiten und dazu, wer diese vornimmt und bezahlt, haben wesentliche Bedeutung für das Mietverhältnis und unterliegen deshalb dem Schriftformerfordernis. (OLG München, Urteil vom 6. August 2020, Az. 32 U 4004/18)

DER FALL
In einem Gewerbemietvertrag wurde vereinbart, dass der Mieter Einrichtungen innerhalb der Mieträume, darunter auch Sonnenschutzeinrichtungen, erhalten muss. Die Mietsache wurde zunächst über Außenrollos verschattet, für deren Erhaltung der Vermieter zuständig war. Die Außenrollos entfernte der Vermieter aber später im Rahmen von Sanierungsmaßnahmen an der Immobilie und erneute sie aus Kostengründen auch nicht. Vielmehr vereinbarten die Parteien mündlich, dass der Vermieter an vom Mieter gewünschten Stellen innenliegende Rollos anbringt; einen Nachtrag zum Mietvertrag schlossen sie aber nicht. Der Mieter kündigte deswegen später das Mietverhältnis vorzeitig unter Berufung auf einen Schriftformmangel gemäß § 550 BGB. Zu Recht?

DIE FOLGEN
Ja! Der Mieter durfte das Mietverhältnis vorzeitig mit ordentlicher Kündigungsfrist kündigen. Die Parteien haben über die Verschattung der Fenster eine wesentliche Abrede getroffen, und dazu wäre ein schriftformgemäßer Nachtrag zum Mietvertrag nötig geworden. Dadurch, dass Vermieter und Mieter bloß mündlich die Entfernung der Außenrollos und das Anbringen von Innenrollos vereinbart haben, haben sie die mietvertraglichen Vereinbarungen zur Instandhaltung und -setzung in einem wichtigen Punkt abgeändert. Denn die Erhaltungspflicht für die Außenrollos traf zunächst den Vermieter. Darauf hat der Mieter im Nachhinein verzichtet und innenliegende Rollos akzeptiert, die er laut Mietvertrag erhalten musste. Da es keine schriftliche Vereinbarung gibt, ist für einen möglichen Erwerber der Immobilie nicht erkennbar, ob und inwieweit der Mieter Anspruch auf Außenrollos oder auf weitere Innenrollos hat. Wegen der erheblichen Auswirkung auf den vertragsgemäßen Gebrauch und auch wegen der Kosten, die mit dem Befestigen von Außenrollos verbunden sind, handelt es sich um eine für die Parteien wesentliche Vereinbarung, die dem Schriftformerfordernis unterliegt.

WAS IST ZU TUN?
Nach der Rechtsprechung bedürfen zumindest alle wesentlichen Nebenabreden zu einem Mietvertrag der Schriftform. Dies ist immer dann der Fall, wenn solche Nebenabreden den Inhalt des Mietverhältnisses gestalten und nach dem Willen der Parteien wesentliche Bedeutung haben. Um Streitigkeiten über die Wesentlichkeit einer solchen Nebenabrede und einen damit möglicherweise verbundenen Schriftformverstoß zu vermeiden, sollten vorsorglich alle Vereinbarungen, die das Mietverhältnis betreffen, in einem schriftformkonformen Nachtrag zum Mietvertrag dokumentiert werden – auch wenn dies im Einzelfall einen großen verwaltungstechnischen Aufwand bedeuten kann.

(Quelle: Immobilien Zeitung 29.10.2020, Ausgabe 44/2020)