Umlagefähige Betriebskosten müssen eindeutig vereinbart sein

31. Januar 2019

Hat ein Mieter laut Mietvertrag „sämtliche Betriebskosten“ zu tragen und sind dann nur einzelne Kostenarten beispielhaft aufgeführt, muss er die Positionen, die nicht im Vertrag stehen, auch nicht bezahlen. (OLG Celle, Urteil vom 9. November 2018, Az. 2 U 81/18)

DER FALL
Ein Gewerbemietvertrag enthält folgende Regelung über die Umlage von Betriebskosten: „Sämtliche Betriebskosten werden vom Mieter getragen. Hierunter fallen insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizung einschließlich Zählermiete und Wartungskosten.“ Der Mieter hält die Klausel für zu unbestimmt und weigert sich, u.a. die umgelegte Grundsteuer zu zahlen. Zu Recht?

DIE FOLGEN
Ja! Der Mieter kann die Zahlung von Betriebskostenpositionen verweigern, die nicht ausdrücklich im Mietvertrag aufgeführt sind. Die Umlageregelung ist zu unbestimmt, da eine abschließende Aufzählung oder ein konkreter Hinweis auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) fehlen. Das wäre aber nötig, um die umlagefähigen Betriebskosten zu definieren. Die Formulierung „sämtliche Betriebskosten“ reicht nicht aus, und weil nicht auf die BetrKV verwiesen wurde, scheidet ein Rückgriff darauf aus. In Gewerberaummietverträgen kann zwar auch formularvertraglich die Umlage solcher Betriebskosten vereinbart werden, die nicht im Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV genannt sind. Die Regelung bleibt intransparent, auch wenn man annimmt, dass die Definition in § 1 Abs. 2 Nr. 1 der BetrKV zur näheren Bestimmung der „Betriebskosten“ herangezogen werden könnte. Denn da sich an die Formulierung „sämtliche Betriebskosten“ noch eine Aufzählung anschließt, ist unklar, ob hier eine Einschränkung vorliegt. Die Aufzählung wäre überflüssig, wenn „sämtliche Betriebskosten“ so zu verstehen wären, dass ohne Einschränkung jede Betriebskostenart erfasst werden sollte.

WAS IST ZU TUN?
Als Definition von Betriebs- und Nebenkosten kann grundsätzlich auf die BetrKV verwiesen werden. Sie ist jedoch nur bedingt brauchbar, da sie ursprünglich für den sozialen Wohnungsbau entwickelt wurde und in Gewerbeimmobilien anfallende Kostenarten nicht ausreichend abdeckt. Das OLG Frankfurt a.M. ist zwar der Auffassung, dass der Begriff „die Nebenkosten“ oder „alle umlagefähigen Nebenkosten“ ausreicht, damit zumindest die Kosten, die im Betriebskostenkatalog aufgeführt werden, vom Mieter getragen werden müssen (Az. 2 U 142/17). Andere OLG treten dem aber entgegen, da Grundsätze des Wohnraummietrechts im Gewerbemietrecht angewendet würden und unberücksichtigt bliebe, dass es nicht genügt, wenn Betriebskosten nur beispielhaft aufgeführt werden. Vermieter sollten deshalb die Betriebs- und Nebenkostenarten zunächst objektspezifisch ermitteln. In Gewerbemietverträgen müssen dann alle Positionen, die der Mieter tragen soll, ausdrücklich und eindeutig aufgeführt werden. Nur so kann ein Vermieter eine weitgehende und wirksame Umlagefähigkeit erreichen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 24.1.2019, Ausgabe 4/2019)