Umsatzmiete für Rechtsanwalt, der vom Mandant mietet, erlaubt

Mietrecht. Die Bestimmung im Mietvertrag für eine Rechtsanwaltskanzlei, dass sich die Höhe der Miete nach dem erzielten Umsatz richtet, ist auch dann nicht wegen Gebührenunterschreitung nichtig, wenn der Mieter den Vermieter anwaltlich vertritt.

BGH, Versäumnisurteil vom 13. November 2014, Az. IX ZR 267/13, (Quelle: Immobilien Zeitung, Nr. 13, 02.04.2015, Seite 12)

DER FALL

Der Kläger vermietete dem Beklagten, einem Rechtsanwalt, im Jahr 2005 Räumlichkeiten zum Betrieb einer Kanzlei. Nach dem Mietvertrag richtete sich die Höhe der Miete nach den erzielten Umsätzen der in den Mieträumen betriebenen Kanzlei, weshalb der Beklagte dem Kläger monatlich die Nettoumsätze des Vormonats nachzuweisen hatte. Der Beklagte vertrat den Kläger, dem weitere Immobilien gehörten, in zahlreichen Mietstreitigkeiten. Als der Beklagte 2008 seiner Verpflichtung zur Meldung der Umsätze nicht nachkam, beantragte der Kläger im Wege der Stufenklage die Verurteilung des Beklagten auf Auskunft über seine erzielten Umsätze sowie auf Zahlung der sich daraus ergebenden Mieten. Das Berufungsgericht hat die Klage abgewiesen. Es meinte, die Vereinbarungen der Parteien seien wegen unzulässiger Gebührenunterschreitung nichtig. Der Beklagte habe den Kläger in vielen Mietstreitigkeiten vertreten, was einen Großteil seines Umsatzes ausgemacht habe, habe aber denjenigen Betrag, der 2.900 Euro übersteige, als Miete dem Kläger „rückvergüten“ müssen. Der BGH sieht es anders, weshalb er das Verfahren an die Vorinstanz zurückverwies.

DIE FOLGEN

Nach Auffassung des BGH liegt keine unzulässige Gebührenunterschreitung vor. Zwar ist es nach den Vorschriften des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes (RVG) unzulässig, geringere Anwaltsgebühren zu vereinbaren, als das RVG es vorsieht. Der Beklagte konnte seine Tätigkeiten für den Kläger jedoch in zulässiger Weise abrechnen. Die vom Kläger dem Beklagten für dessen Tätigkeit geschuldeten Honorare bildeten dabei einen Teil des Umsatzes, auf dessen Grundlage die vom Beklagten zu zahlende Miete berechnet wurde. Zu welchem Zweck der Rechtsanwalt die von ihm verdienten Gebühren einsetzen darf, ist im Gesetz nicht geregelt; der Rechtsanwalt unterliegt insoweit keinen auf seinen Berufsstand bezogenen Einschränkungen. Im Ergebnis führt diese Mietzahlung durch den Beklagten nach Auffassung des Gerichts aber nicht zu einer unzulässigen Reduzierung seines Honorars.

WAS IST ZU TUN?

Ein Vermieter kann ohne weiteres mit einer Anwaltskanzlei einen Mietvertrag abschließen und mit dieser eine Umsatzmiete vereinbaren. Sofern der Vermieter seinen Mieter darüber hinaus mit seiner anwaltlichen Vertretung beauftragt, sollte er jedoch, was ebenfalls selbstverständlich ist, eine Honorarvereinbarung treffen, die nicht gegen gesetzliche Vorschriften (insbesondere das RVG) verstößt. Miete und Anwaltsgebühren sollen bei der jeweiligen Abrechnung nicht vermengt werden.