Umsatzminus allein führt nicht zu Anspruch auf Mietreduktion

10. Oktober 2022

Fordert ein Gewerbemieter wegen der pandemiebedingten Betriebsbeschränkungen eine Mietanpassung, sind auch ersparte Aufwendungen zu berücksichtigen. Die Darlegungslast dafür liegt bei ihm.
(BGH, Urteil vom 13. Juli 2022, Az. XII ZR 75/21)

Der Fall
Der Vermieter einer Einzelhandelsimmobilie fordert von seinem Mieter, dass er rückständige Gewerberaummiete für den Mai 2020 zahlt. Wegen der behördlichen Anordnung im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie musste der Mieter als Inhaber einer Backwaren-Filiale den Betrieb vom 18. März bis 19. April 2020 vollständig einstellen, danach durfte er ihn unter Einschränkungen wieder aufnehmen. Eine einvernehmliche Vertragsanpassung lehnte der Vermieter ab. Daraufhin kürzte der Mieter im Mai 2020 die vereinbarte Miete. Der BGH stellt fest, dass der Mieter zur vollständigen Mietzahlung verpflichtet war. Einen Anspruch auf Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1 BGB) lehnt das Gericht ab, da der Mieter nicht hinreichend dargelegt hat, dass es ihm unzumutbar ist, an der vertraglich vereinbarten Miete festzuhalten.

Die Folgen
Obwohl in den Fällen einer pandemiebedingten Betriebsschließung oder -beeinträchtigung die Tatbestandsvoraussetzungen des § 313 Abs. 1 BGB in der Regel erfüllt sind, kommt ein Anspruch auf Vertragsanpassung nur in Betracht, wenn dem Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls – insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung – das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Für diese Unzumutbarkeit liegt die volle Darlegungs- und Beweislast beim Mieter. Hier stellt der BGH klar, dass eine Begründung, die bloß einen Umsatzrückgang von 20% für den Monat Mai 2020 anführt, nicht ausreicht. Denn daraus allein ergibt sich nicht, dass die vollständige Zahlung der geschuldeten Miete für den Mieter zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt. Neben finanziellen Vorteilen, die ein Mieter etwa aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat, muss er sich auch dazu äußern, ob und in welchem Umfang er während der Nutzungsbeschränkung Aufwendungen in Form von Lohnkosten durch Kurzarbeit erspart hat. Dies ist jedoch nicht erfolgt. Im Ergebnis setzt der BGH seinen Weg fort und stellt dem Mieter, der eine reduzierte Miete zahlen möchte, hohe Hürden.

Was ist zu tun?
Es zeigt sich, dass Mieter nur mit einer umfangreichen Dokumentation ihrer pandemiebedingten finanziellen Nachteile Erfolgsaussichten auf eine Vertragsanpassung nach dem Institut der Störung der Geschäftsgrundlage haben. Sofern während der Hochphase der Pandemie keine entsprechenden Nachträge mit Mietererleichterungen geschlossen worden sind, werden Mieter daher nur Verhandlungsdruck erzielen können, wenn sie transparent alle vom BGH geforderten Nachweise vorlegen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 29.9.2022, Ausgabe 39-40/2022)