Unbewusstes Abweichen von DIN-Normen ist keine Arglist

Gibt ein fachkundiger Verkäufer an, das Kaufobjekt fachgerecht errichtet zu haben, täuscht er den Käufer nicht arglistig, wenn er bei der Bauausführung unbewusst von einschlägigen DIN-Normen abgewichen ist. (BGH, Urteil vom 14. Juni 2019, Az. V ZR 73/18)

DER FALL
Der Erwerber eines Grundstücks verklagte den Verkäufer. Er hatte das Grundstück, auf dem sich ein vom Verkäufer selbst gebautes und bewohntes Haus mit Garage befindet, im Jahr 2010 gekauft. Der Verkäufer ist gelernter Maurermeister und Bauunternehmer. Der Käufer wusste aufgrund einer Besichtigung, dass sich auf der Rückseite der Garage ein Wasserfleck befand, dennoch wurde im notariellen Kaufvertrag der Ausschluss der Sachmängelhaftung vereinbart. Im Jahr 2014 stellte der Käufer fest, dass die Drainage zum Zeitpunkt der Errichtung nicht den geltenden DIN-Vorschriften und anerkannten Regeln der Technik entsprochen hat, und forderte Schadenersatz vom Verkäufer. Dieser lehnte das ab und verwies auf den vereinbarten Sachmängelausschluss.

DIE FOLGEN
Der Käufer unterlag in erster Instanz, während ihm das Oberlandesgericht in der Berufung stattgab. Der BGH hob nun das Berufungsurteil auf und gab dem Verkäufer vorläufig Recht. Das Oberlandesgericht muss den Sachverhalt jedoch in einem weiteren Berufungsprozess erneut feststellen. Auch wenn ein Sachmangelausschluss vereinbart wurde, schützt das den Verkäufer nicht vor möglichen Ansprüchen des Käufers, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Der BGH entschied, dass der Verkäufer dies nach dem bisher festgestellten Sachverhalt hier aber nicht getan hat. Er hat zwar Fragen zum Wasserfleck falsch beantwortet, handelte dabei aber nicht vorsätzlich. Stattdessen hat der Verkäufer gutgläubig falsche Angaben gemacht, weil er nicht wusste, dass die Drainage nicht den anerkannten Regeln der Technik entsprach.

WAS IST ZU TUN?
In Grundstückskaufverträgen wird die Sachmängelhaftung des Verkäufers häufig ausgeschlossen. Der Käufer kann sich dann nur an den Verkäufer halten, wenn dieser ihn über Tatsachen oder die Mangelfreiheit arglistig getäuscht hat. Die Schwelle für eine arglistige Täuschung liegt dabei hoch, und im Streitfall muss der Käufer beweisen, dass sie vorliegt. Daher sollten Käufer tätig werden, wenn vor dem Kauf ein möglicher Mangel zu erkennen ist: Ein vollständiger Sachmängelausschluss ist zu vermeiden. Idealerweise sollten der Mangel und dessen Beseitigung vorab sorgfältig untersucht werden. Die Kosten für die Mängelbeseitigung könnten dann im Kaufpreis berücksichtigt oder der Verkäufer könnte verpflichtet werden, den Mangel zu beheben. Alternativ könnte ein Käufer verlangen, dass der Verkäufer die Beschaffenheit des Kaufgegenstands garantiert – zumindest im Hinblick auf einzelne Umstände. So kann er im Fall, dass sich diese Zusicherung als unrichtig herausstellt, einen Sachmangel geltend machen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 16.1.2020, Ausgabe 3/2020)