Ungenaue Formulierung begründet keinen Schriftformverstoß

26. August 2021

Die Schriftform ist gewahrt, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses hinreichend bestimmbar aus dem Mietvertrag ergeben. (LG Bochum, Urteil vom 3. November 2020, Az. 16 O 85/20)

DER FALL
Rechtsanwalt Dr. Lars Kölling von Rotthege Wassermann.Quelle: Rotthege Wassermann, Urheber: Matthias Olbrich
Zwischen Vermieter und Mieter besteht ein langfristiger Mietvertrag über Gastronomieräume im ersten Obergeschoss und Erdgeschoss in einem alten Industriegebäude sowie Außenflächen. Der Vermieter ist der Ansicht, dass die im Erdgeschoss vermieteten Flächen im Mietvertrag textlich nicht hinreichend beschrieben und in dem Lageplan, der als Anlage dem Mietvertrag beigefügt ist, auch nicht markiert seien. Es sei nicht zu erkennen, welche Räume im Erdgeschoss vermietet sind. Die im Pachtvertrag als „Halle 1 und 2“ beschriebenen Flächen habe es zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses gar nicht gegeben. Vielmehr ergebe sich aus einem Lageplan, der jedoch keine Anlage des Mietvertrags ist, dass es sich um eine einheitliche und nur durch Stützträger unterbrochene Fläche handele. Der Vermieter kündigt das Mietverhältnis und beruft sich auf einen Schriftformverstoß.

DIE FOLGEN
Die Kündigung hatte keinen Erfolg! Der Mietvertrag genügt der Schriftform des § 550 S. 1 BGB, sodass der Vermieter ihn nicht ordentlich kündigen konnte. Die Wahrung der Schriftform scheitert nicht daran, dass dem Mietvertrag kein Plan beigefügt worden ist, in dem die im Erdgeschoss vermieteten Teilflächen farblich markiert waren. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ist es für die Wahrung der Schriftform ausreichend, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen aus der Vertragsurkunde ergeben. Der Schriftform bedürfen hingegen nicht solche Abreden, die den Vertragsinhalt lediglich erläutern oder veranschaulichen sollen. Im Übrigen darf auch auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden, wenn diese zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits vorgelegen haben. Anhand entsprechender Fotos vom Objekt oder durch Zuhilfenahme des Plans lassen sich die Mietflächen hier zweifelsfrei bestimmen. Im Rahmen der Vertragsauslegung kann die Beschreibung „Halle 1 und 2“ zudem dahingehend verstanden werden, dass die Flächen gemeint waren, die hinter den Hallentoren 1 und 2 liegen. Die sprachliche Ungenauigkeit ist unschädlich.

WAS IST ZU TUN?
Um Zweifel bei der Ermittlung der konkreten Mietflächen auszuräumen und eine gerichtliche Auseinandersetzung abzuwenden, sollte einem Mietvertrag bei Vertragsschluss immer ein aktueller Lage- bzw. Grundrissplan als Anlage beigefügt werden. Dort sollten die entsprechenden Mietflächen farblich umrandet sein. Dadurch können Beschreibungen der mitunter komplizierten örtlichen Gegebenheiten und damit einhergehende Missverständnisse bei der textlichen Abfassung – und insoweit letztlich die Gefahr eines Schriftformverstoßes – vermieden werden. (redigiert von Anja Hall)

(Quelle: Immobilien Zeitung vom 26.08.2021 Ausgabe 34/2021)