Unklare Regelung auch im Gewerbemietvertrag unwirksam

19. April 2016

Unklarheiten bei Vereinbarungen zur Betriebskostenumlage in einem Gewerberaummietvertrag gehen zulasten des Verwenders der unklaren Formulierung. (BGH, Urteil vom 17. Februar 2016, Az. XII ZR 183/13)

DER FALL
Der Vermieter vermietete an den Mieter gewerbliche Flächen in einem noch zu errichtenden Objekt. Bezüglich der Umlage der Grundsteuer enthielt der Mietvertrag die folgende, als allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) anzusehende Klausel: „Erhöhungen gegenüber der bei Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer tragen die Mieter.“ Zwei Jahre nach Einzug des Mieters wurde die Grundsteuer aufgrund der Bebauung neu festgesetzt. Der Vermieter fordert vom Mieter anteilig den Differenzbetrag zwischen dem neuen und dem alten, für das unbebaute Grundstück erhobenen Grundsteuerbetrag.

DIE FOLGEN
Der BGH weist die Klage ab. Die vertragliche Vereinbarung sei unklar. Aus ihr gehe nicht eindeutig hervor, ob sich der Begriff der Erhöhung auf die für das noch unbebaute oder die für das bebaute Grundstück erstmalig festgesetzte Grundsteuerhöhe bezieht. Dies gehe zulasten des Vermieters als Verwender der AGB (§ 305c BGB). Daher sei der Erhöhungsbetrag nicht vom Mieter zu tragen.

WAS IST ZU TUN?
Seit 2005 ist zu beobachten, dass die §§305 ff. BGB in aller Schärfe auch auf Gewerbemietverträge angewandt werden. Zumindest für Teilbereiche geht der BGH von einer ähnlichen Schutzwürdigkeit von Wohnraum- und Gewerberaummieter in Bezug auf belastende Vermieter-AGB aus. Unwirksame AGB werden durch das mieterfreundliche BGB ersetzt. Entgegen weit verbreiteter Ansicht in der Praxis führt ein bloßes Verhandeln über Vertragsbedingungen oder die Vertretung des Vertragspartners durch einen ggf. auch spezialisierten Anwalt nicht dazu, dass von einer Seite vorformulierte und gestellte Vertragsbedingungen als individualvertragliche Bestimmungen eines Vertrags anzusehen sind. Vielmehr ist von einem Aushandeln und damit einer Individualvereinbarung nur dann auszugehen, wenn der Verwender diese Regelung ernsthaft inhaltlich zur Disposition gestellt und dem Vertragspartner die Möglichkeit eröffnet hat, seine eigenen Interessen einzubringen und zu wahren. Der allgemeine Hinweis, man könne über alle Vertragsbestimmungen sprechen und es bestehe die generelle Bereitschaft, die vertragliche Regelung abzuändern, führt nicht dazu, dass eine individuelle vertragliche Vereinbarung vorliegt. Angesichts dieser Gerichtspraxis sind etwa 95% der gewerbemietrechtlichen Regelungen als AGB der strengen Inhaltskontrolle unterworfen. Die Formulierung von Vertragsmustern ist zur Spezialistenmaterie geworden. Es spricht manches dafür, die aufgezeigten Risiken der Unwirksamkeit von AGB als Vermieter auf Dritte abzuwälzen, indem – ggf. dem Auftraggeber haftende – Rechtsberater mit der Erstellung der AGB beauftragt werden.

(Quelle: Immobilien Zeitung 14.4.2016, Ausgabe 15/2016)