Untergemeinschaft darf Sanierung im Alleingang beschließen

03. April 2018

Die Untergemeinschaft einer Mehrhausanlage darf ohne die übrigen Eigentümer Maßnahmen für ihr Gebäude beschließen, wenn sie die Kosten im Innenverhältnis selbst trägt. (BGH, Urteil vom 1. November 2017, Az. V ZR 184/16)

DER FALL
Die Parteien gehören einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit mehreren Häusern an. Laut Gemeinschaftsordnung bilden die Sondereigentümer der jeweiligen Häuser verwaltungs- und abrechnungsmäßig jeweils selbstständige Untergemeinschaften. Die Eigentümer der Untergemeinschaften dürfen Entscheidungen, die ausschließlich ihre Gebäude betreffen, allein unter Ausschluss der anderen Eigentümer treffen und diese allein verwalten. Sämtliche Lasten und Kosten sollen, soweit möglich, für die Untergemeinschaften getrennt abgerechnet werden. In den Eigentümerversammlungen der Untergemeinschaft A und der Untergemeinschaft B wurde beschlossen, dass der Putz teilweise erneuert (Untergemeinschaft A) und dass Feuchtigkeit beseitigt (Untergemeinschaft B) wird. Finanziert werden sollen die Maßnahmen aus der Instandhaltungsrücklage der Untergemeinschaft A und den laufenden Kosten der Untergemeinschaft B. Der Kläger, der kein Mitglied einer der Untergemeinschaften, aber Mitglied der großen Wohnungseigentümergemeinschaft ist, wollte, dass die Unwirksamkeit dieser Beschlüsse festgestellt wird – erfolglos.

DIE FOLGEN
Die Beschlüsse der Untergemeinschaften sind wirksam. Der Kläger durfte aber dagegen vorgehen. Jeder Wohnungseigentümer, der an der Eigentümergemeinschaft beteiligt ist, kann – unabhängig von seiner Zugehörigkeit zu einer Untergemeinschaft – Beschlüsse der Untergemeinschaft anfechten bzw. für nichtig erklären lassen. Die Klage muss gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichtet werden, auch wenn Beschlüsse einer Untergemeinschaft angegriffen werden. Dass selbstständige Untergemeinschaften mit Beschlusskompetenz gebildet werden, ist zulässig (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG). Kostenauslösende Maßnahmen, die in einer solchen für die jeweiligen Gebäude beschlossen werden, verpflichten zwar nach § 10 Abs. 6 WEG alle Wohnungseigentümer gegenüber Dritten. Diese Außenhaftung der gesamten Eigentümergemeinschaft und das Risiko für alle Mitglieder – auch derer, die der Untergemeinschaft nicht angehören -, für solche Maßnahmen zahlen zu müssen, müssen jedoch alle Wohnungseigentümer in Kauf nehmen. Ein Beschluss der Untergemeinschaft ist deshalb nicht nichtig.

WAS IST ZU TUN?
Die Untergemeinschaft muss im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung dafür sorgen, dass die Finanzierung beschlossener Maßnahmen gesichert ist. Sollte es zu einer Inanspruchnahme der Gesamtgemeinschaft kommen, stehen den übrigen Wohnungseigentümern Regressansprüche gegen die Wohnungseigentümer der Untergemeinschaft zu.

(Quelle: Immobilien Zeitung 29.3.2018, Ausgabe 13/2018)