Unterlassen und Verschweigen verlängern Verjährungsfrist

23. März 2015

Grundstücksrecht. Wer Erwerbern arglistig verschweigt, dass er Auflagen nicht einhält und Baugrunduntersuchungen nicht durchgeführt hat, handelt arglistig.

OLG Dresden, Urteil vom 24. Juni 2014, Az. 14 U 381/13, (Quelle: Immobilien Zeitung, Nr. 11, 19.03.2015, Seite 12)

DER FALL

Der beklagte Bauträger ließ auf einem Grundstück Reihenhäuser errichten. Das Grundstück war mit einer Stützmauer begrenzt. Die Verträge mit verschiedenen Käufern wurden 1999 und 2000 geschlossen; die Häuser wurden 2000 übergeben. Im Jahr 2011 brach die Stützmauer zusammen; ihre Reste sowie die Häuser der Erwerber sind einsturzgefährdet und dürfen nicht mehr genutzt werden. In der Baugenehmigung stand die Auflage, die Stützmauer zu erneuern. Die Hauskäufer forderten vom Beklagten 248.000 Euro, um die Stützmauer zu sanieren, sowie die Feststellung der Schadenersatzpflicht des Bauträgers für weitere Schäden. Das LG hat den Bauträger verurteilt. Dieser legte Berufung ein und verweist auf die Verjährung der geltend gemachten Ansprüche.

DIE FOLGEN

Das OLG hat die Berufung zurückgewiesen. Die vom Bauträger geschuldeten Reihenhäuser seien mangelhaft, da sie wegen Einsturzgefahr der Mauer nicht mehr als Wohnhäuser genutzt werden können. Entgegen der Baugenehmigung wurde die Stützmauer auch nicht neu gebaut. Weil auf der Mauer errichtete Gebäude abgebrochen und an einem dahinterliegenden Baugrund Veränderungen vorgenommen worden seien, hätte die Standsicherheit der Mauer untersucht werden müssen. Die dazu erforderlichen umfassenden Bohrungen hat der Bauträger nicht veranlasst; ein Baugrundgutachten fehlt. Die Ansprüche sind weder nach Auffassung des LG noch des OLG verjährt. Der Bauträger hat den Erwerbern arglistig verschwiegen, dass er die Auflage nicht beachtet und Baugrunduntersuchungen versäumt hat. Wegen der Arglist war daher bei Klageerhebung 2011 noch keine Verjährung eingetreten. Über die Nichtzulassungsbeschwerde gegen das Urteil hat der BGH noch nicht entschieden; das Verfahren ist somit noch nicht beendet.

WAS IST ZU TUN?

Ein Bauträger ist gut beraten, Baugrunduntersuchungen machen zu lassen. Nur so kann er sich entlasten, falls durch Unwägbarkeiten im Untergrund Schwierigkeiten bei dem Bauvorhaben auftreten. Welche gravierenden Folgen das Verschweigen der Tatsache hat, dass keine zur Vermeidung einer fehlerhaften Gründung notwendigen Baugrunduntersuchungen gemacht wurden, zeigt das vorliegenden Urteil des OLG Dresden: Es nimmt zulasten des Bauträgers sogar ein arglistiges Verhalten an, sodass die Ansprüche nicht innerhalb der regulären Frist von drei Jahren gemäß § 195 BGB verjähren. Wegen der Arglist gilt gemäß §199 Abs. 3 Nr. 2 BGB die Verjährungsfrist von 30 Jahren. Damit haftet der Bauträger über einen sehr, sehr langen Zeitraum.